나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경803 [1] 경상남도 밀양시 부북면 후사포리 346 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2026.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 부북면 후사포리 소재 '안골마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 일반음식점 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형으로 2단으로 평탄하며, 북동측 인접도로와 대체로 비슷한 높이이나, 남서측 인접지보다 약2.3미터 낮으며 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 노폭 약8미터, 남동측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2-1) : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 및 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅, 징크판넬 붙임, 내벽 : 모르타르위 페인팅, 인테리어 치장, 바닥 : 데코타일 및 고벽돌 깔기, 창호 : 폴딩도어 및 알루미늄 새시 단창임.

이용상태

기호 (2-1) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 시스템(천정형) 냉.난방 설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 : '토지·건물 감정평가명세표'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-4) 및 제시외 수목(1-5) 포함.
-[목록2] 건물 중 감정평가서 상 일련번호 (2-2~2-5) 건물은 멸실되었으므로 평가 및 매각제외(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 밀양지원 2026타경803 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀OOO

소재지: 경상남도 밀양시 부북면 후사포리 346

1.2. 물건 현황

용도: 근린시설

감정가: 2,730,340,020원

토지면적: 4419.00㎡ (약 1336.8평)

건물면적: 665.68㎡ (약 201.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물(1-1~1-4) 및 제시외 수목(1-5)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

주의사항: 목록2 건물 중 감정평가서 상 일련번호 (2-2~2-5) 건물은 멸실되어 평가 및 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 부북면 후사포리 소재 '안골마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농가주택, 농경지, 일반음식점 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다. 토지 북동측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 부정형으로 2단으로 평탄하며, 북동측 인접 도로와 높이는 대체로 비슷하나 남서측 인접지보다는 약 2.3미터 낮습니다. 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한 구역: 소, 젖소, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2020년 4월 17일 접수된 밀양농업협동조합의 근저당권 (금 2,460,000,000원)입니다.

이 외 다수의 소유권 이전, 지분 이전, 압류, 가압류, 지상권 설정 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

등기부상 총 채권액 합계는 2,524,956,297원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인주식회사뚝소

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-04-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박주영

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-31

확정일자: 2026-04-14

배당신고일자: 2026-07-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이윤호

보증금: 90,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2026-04-01

확정일자: 2026-04-07

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

인수 가능한 임차인의 보증금은 0원입니다. 제시된 임차인 모두 대항력이 없습니다.

3.3. 건물 관련 공부와의 차이

건축물대장 상 건물과 등기부상의 내용, 현황 등기부 요약에서 차이는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

본건 소재지는 밀양시 부북면의 농촌 지역에 속하며, 인근에 농가 주택과 농경지가 다수 분포합니다. 일부 일반 음식점 등이 입점해 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근 지역은 개발이 제한적인 계획관리지역이며, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지는 제약이 따릅니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 인지되는 곳은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 기본적인 편의시설은 인근 마을 및 밀양 시내를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근이 용이하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

농촌 지역 내 일반 음식점 등이 산재한 환경으로, 상업 시설로서의 주요 고객층은 지역 주민 또는 방문객이 될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

본건의 등기부상 채권 총액(약 25.2억원)이 감정가(약 27.3억원)에 근접하거나 상회할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 인수되는 부담은 없으나, 경매 진행 및 채권 회수 과정에서 변동성이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 지역적 특성 및 상권 한계

소재지가 농경지 및 농가 주택이 밀집한 농촌 지역으로, 상업 시설로서의 유동 인구 및 배후 수요가 제한적일 수 있습니다. 계획관리지역 및 성장관리구역, 가축사육제한구역이라는 토지 이용 제한사항은 향후 개발 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 멸실 및 부합물

일부 건물(목록2의 (2-2~2-5))이 멸실되어 평가 및 매각에서 제외되는 점은 건축물 현황 및 활용 계획 시 고려해야 합니다. 다만, 제시외 건물 및 수목이 포함되어 매각되므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계

건물 자체의 임대 관계는 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음).

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 부북면의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 넓은 토지와 건물을 보유하고 있으나, 지역적 특성상 상권의 확장성 및 활성화에 한계가 있을 수 있습니다. 과도한 채무 부담과 토지 이용 제한은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 제시외 건물 포함, 멸실 건물 존재 등 물건의 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 비교적 큰 규모의 근린생활시설 건물 확보가 가능합니다.

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 추가적인 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지역 내에서 비교적 규모 있는 근린생활시설로서, 특정 목적(예: 지역 내 단체, 시설 운영 등)으로 활용 시 잠재력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 채권 총액이 감정가와 유사한 수준으로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다. 감정가는 2,730,340,020원입니다.

하지만 소재지의 농촌 지역 특성, 상권의 한계, 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 시장 전망, 건물 상태 및 추가 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가의 70~80% 수준을 초기 검토 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며, 상세한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 재검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.