나이스옥션 법원경매 경주 2026타경126 [1] 경상북도 경주시 충효동 3029 그랜드명가 101동 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 충효동 소재 "문화고등학교" 남서측 인근에 위치하는 "그랜 드명가 101동 2층 206호(전용면적: 84.6001㎡, 계단식)" 단위세대로서, 부근은 아파트단 지, 주택, 주거나지, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여건을 감안한 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건 중 2층 206호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형 의 토지로서, 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-30), 고도지구, 제1종지구단위계획구역(2015-04-30), 소로2 류(폭 8m~10m)(2015-04-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023- 06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문화고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문화중학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건 물구조변경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 경주지원 2026타경126 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경주농업협동조합

* 감정가: 150,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 경상북도 경주시 충효동 3029 그랜드명가 101동 2층 206호

* 건물용도: 연립주택

* 토지면적: 63.49㎡ (약 19.2평)

* 건물면적 (전용면적): 84.60㎡ (약 25.6평)

* 건물 규모: 철근콘크리트구조, 슬라브지붕, 5층 건물 중 2층

* 사용승인일: 2014년 10월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경상북도 경주시 충효동 소재 "문화고등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 용이.

* 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 제반 교통 사정은 보통 수준.

2.3. 도로 상태

* 본건 동측 및 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2014년 11월 26일자 경주농업협동조합의 근저당권 (122,400,000원).

* 이 후 설정된 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정.

* 총 등기부채권 금액: 208,318,694원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: LIGAYYEKATERINA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 09일

* 대항력: 없음

* 임차인: 김동현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 19일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 주거지역 내 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

4.2. 지역 현황

* 문화고등학교, 문화중학교 인근으로 교육 관련 시설 밀집.

* 전반적으로 조용하고 안정된 주거 환경 형성.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 문화고등학교, 문화중학교 등 다수의 학교와 인접하여 교육 환경 우수.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적.

5.2. 편의 시설

* 인근 근린생활시설 및 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용 가능.

* 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역.

* 가축사육제한구역 (일부 제한).

* 문화고등학교, 문화중학교 상대보호구역.

6.2. 현장 확인 제약

* 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조, 마감 상태, 하자 유무 등을 외부 관찰 및 탐문에 의거 개략적으로 평가함.

* 건물 구조 변경이나 내부 하자가 있을 수 있으며, 이는 경매 진행 시 반드시 확인 필요.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상으로 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 존재.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 충효동에 위치한 연립주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 내부 상태 확인의 어려움과 임대차 관계 미상 등 경매 진행 시 주의해야 할 사항이 있습니다. 인근에 신축 연립주택(백산그랜드명가)의 최근 매매 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 교육 환경이 우수하고 주거 편의시설 접근성이 양호한 입지.

* 비교적 최근 거래된 유사 단지(백산그랜드명가) 사례가 있어 시세 비교 및 미래 가치 판단 용이.

* 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 내집 마련 또는 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 150,000,000원.

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 백산그랜드명가 (201동, 2015년식, 84.9072㎡) 2026년 7월 16일 매매가 152,000,000원. 본건과 건축 연도, 면적, 단지명이 유사하여 가장 중요한 비교 대상임.

* 충효빌라 (2001년식, 76.02㎡) 2026년 7월 16일 매매가 72,500,000원. 본건과 연식, 면적 차이가 커 직접 비교는 어려우나, 같은 동이라는 점에서 참고 가능.

* 청솔아트빌라 (1996년식, 74.33㎡) 2026년 7월 21일 매매가 65,000,000원. 본건과 연식, 면적 차이가 커 직접 비교는 어려움.

* 종합 시세 판단: 본건의 면적(84.60㎡)과 건축 연도(2014년)를 고려할 때, 가장 유사한 백산그랜드명가의 152,000,000원 시세가 본건의 현 시세를 반영하는 중요한 지표임. 감정가 150,000,000원은 유사 시세와 비슷한 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 150,000,000원

* 유사 단지 최고가: 152,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 리스크 요인: 내부 상태 미확인, 법적 제한 (고도지구, 가축사육제한구역 등).

* 시세 반영 및 보수적 접근을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하가 적정함.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.