나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31174 [1] 경기도 김포시 운양동 1269-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재하며, '김포한강 야생조류생태공원' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 대상물건과 유사한 단독주택 및 일부 근린생활시러 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 입니다.

형태 및 이용상태

가장형 토지 중 동측 일부(지분 1/2)를 세로장방형으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 10미터의 도로를 통하여 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종전용주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(프라임운양유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 2층 건물로서, (사용승인일 : 2019.12.04) 벽 체 : 치장벽돌 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

전체 '단독주택'으로서, 건축물현황도상 1층 : 거실, 주방 등, 2층 : 방3실 등 다락 : 다락으로 되어있습니다.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2026타경31174 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 소재지는 경기도 김포시 운양동 1269-4이며, 용도는 단독주택입니다. 감정평가액은 895,302,100원입니다. 토지 면적은 340.80㎡(약 103.09평)이고, 토지 지분은 170.4㎡(약 51.55평)입니다. 건물 면적은 84.92㎡(약 25.68평)입니다. 매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체이며, 토지는 1/2 지분으로 매각됩니다. 경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 복OO입니다. 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지 지분 매각이라는 점입니다. 주의사항으로는 일괄 매각 및 목록1. 지분 매각이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, '김포한강 야생조류생태공원' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 본건과 유사한 단독주택 및 일부 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 북동측으로 폭 약 10미터의 도로를 통해 진출입이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종전용주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(프라임운양유치원), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 권리 분석 결과, 토지 등기부의 말소기준권리(2026.05.20. 3번 임이랑 지분강제경매)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 건물 등기부등본의 말소기준권리(2026.05.20. 강제경매)보다 후순위인 권리 역시 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 내용은 자료에 명시되어 있지 않으며, '지상권개요:'라는 표기만 존재합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 복

* 보증금: 830,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-23

* 확정일자: 2022-02-09

* 배당신고일자: 2026-05-18

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있어, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 입찰자가 직접 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황일 수 있습니다. 그러나 임차인의 명도 저항 가능성은 염두에 두어야 합니다.)

특수물건 정보에는 대항력 있는 임차인과 지분 매각이 포함되어 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각 및 토지 지분 매각(목록1)이 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보에 따르면, 해당 지역의 주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 5일 거래된 하늘빛마을일성트루엘(1294-2번지)의 전용면적 약 127㎡ 연립주택은 77,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 22일 거래된 라피아노(1341-41번지)의 전용면적 약 84㎡ 연립주택은 74,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건 건물의 면적(84.92㎡)과 유사한 수준입니다.

* 2026년 7월 15일 거래된 한신더휴테라스9(1293-4번지)의 전용면적 약 59㎡ 연립주택은 42,500만원에 거래되었습니다.

제공된 JSON 데이터는 연립/다세대 주택의 거래 사례이며, 본건인 단독주택과는 property type에 차이가 있습니다. 그러나 본건은 유사한 건물 면적의 연립주택 시세(약 74,000만원) 대비, 단독주택이라는 점과 약 103평에 달하는 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 더 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

대상 물건이 위치한 지역은 전반적으로 주거 환경이 보통 수준으로, 단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 교통은 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 교육 시설로는 '프라임운양유치원'이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 김포한강 야생조류생태공원이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 복 이 보증금 830,000,000원을 보유하고 있다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 입찰자가 직접 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높으나, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 저항이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건은 토지 지분(1/2) 매각으로 소유권 관계가 다소 복잡하며, 건물 전체가 매각 대상이나 토지 지분에 대한 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 토지 이용 계획상 고도지구, 공항고도제한, 택지개발지구 등 각종 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 더불어 토지거래허가구역으로 지정(25.8.26.~26.8.25.)되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 단독주택으로, 약 103평에 달하는 넓은 토지를 소유하고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금과 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려했을 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 장기적인 관점에서 수익을 기대해볼 수 있을 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도 2019년으로 신축 건물에 해당하여 상품성이 우수합니다.

* 약 103평의 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 단독주택으로서의 가치가 높으며, 향후 활용 가능성이 큽니다.

* 김포한강 야생조류생태공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구에 속해 있어 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 895,302,100원이며, 유사한 건물 면적을 가진 주변 연립주택의 최근 거래가는 약 740,000,000원 수준입니다. 본건은 단독주택으로서의 희소성과 넓은 토지 면적을 고려하면 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 830,000,000원이라는 큰 금액과 토지 지분 매각이라는 리스크가 존재합니다.

상기 임차인의 보증금 액수(830,000,000원)는 감정가(895,302,100원)와 유사한 수준으로, 낙찰가가 이 금액 이상으로 결정될 경우 임차인 보증금 회수 문제가 비교적 쉽게 해결될 수 있음을 시사합니다. 이러한 점과 토지 지분 매각의 복잡성을 고려하여, 보수적인 시각에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 830,000,000원

본 입찰가는 임차인 보증금액을 고려하여 명도 리스크를 최소화하는 데 초점을 맞춘 보수적인 산정 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 명도 협상 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.