나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5401 [1] 서울특별시 양천구 신월동 530-7 우창아파트 제2층 제201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '강서초교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택단지, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상단지까지 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있으며, 지하철 5호선 신정역은 북동측 직선거리 약1.2km지점에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2003.09.05) - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, - 창호 : PVC창호 등임. * 상기 기재사항 일부는 본건 평가사례 등을 참조하였음.

이용상태

건축물현황도면상 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본 위생설비, 승강기설비(11인승), 도시가스 개별 난방설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 동측으로 노폭 약 20미터, 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추 표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5401 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 530-7 우창아파트 제2층 제201호 (신월로17길 21)

용도: 아파트

감정가: 465,000,000원

토지면적 (지분): 31.78㎡ (약 9.61평)

건물면적 (전용면적): 83.61㎡ (약 25.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO

건축물 사용승인일: 2003년 9월 5일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 '강서초교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 소규모 공동주택단지 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 신정역은 북동측 직선거리 약 1.2km 지점에 위치합니다.

도로: 대상 물건은 북측 약 20미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

총 채무액 (등기부상): 약 303,000,000원 (근저당 2건, 임의경매 1건)

말소기준권리: 2005년 4월 28일자 강서농업협동조합 근저당 210,000,000원

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.07.01, 대항력 없음)

* 서 (보증금 50,000,000원, 차임 1,400,000원, 전입일자 2024.07.01, 확정일자 2024.05.08, 배당신고일자 2026.06.30, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 소규모 공동주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

대규모 상업 지구에 속하지는 않으나, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 강서초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 5호선 신정역 접근성도 갖추고 있습니다.

편의시설: 주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공항 소음: 해당 물건은 김포공항 인근 지역으로, 제3종 나지구, 원추 표면구역, 진입 표면구역 등에 해당하여 공항 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

건물 노후: 2003년 사용승인된 건물로, 약 20년 경과함에 따라 건물 및 내부 설비의 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

내부 확인 불가: 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않아, 정확한 내부 구조, 마감 상태, 하하자 여부 등은 외부 관찰 및 건축물 현황도면에 의존해야 합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 아파트로서, 감정가는 4억 6천 5백만 원입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

그러나 김포공항 소음 구역에 속해 있고, 내부 확인이 불가하다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 서남권 교통 요지: 양천구에 위치하여 서울 서남권으로의 접근성이 우수합니다.

권리관계 명확: 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

실거주 및 재테크: 아파트로서 실거주 목적이나 향후 시세 상승을 고려한 재테크 목적으로 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 465,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 시세, 물건의 현 상태, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.