나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5252 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-11 마곡오드카운티1차 제10층 제1016호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철9호선 '양천향교역' 남서측 인근에 위치하는 '마곡오드카운티1차' 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 오피스건물, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 '양천향교역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 지하4층, 지상10층 건물내 제10층 제1016호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약30미터 아스팔트 포장도로, 서측으로 노폭 약12미터 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역(지역경제과 확 인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법> , 도시개발구역<도시개발법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호 (2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10 .20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5252 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-11 마곡오드카운티1차 제10층 제1016호

건물명: 마곡오드카운티1차

용도: 오피스텔 (업무시설)

층수: 지상 10층 중 10층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2016년 11월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.61㎡ (약 2.00 평)

토지 지분: 6.6095㎡

건물면적: 16.57㎡ (약 5.01 평)

건물 지분: 16.5694㎡

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 '양천향교역' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 오피스 건물, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 '양천향교역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역 및 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 설정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 총 채권액은 약 55억 2,141만 5천원에 달합니다. 말소기준권리는 2026년 4월 9일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(서울남부지방법원 2026카단4800)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-24

확정일자: 2023-03-02

대항력: 없음

비고: 본 건은 특별매각조건으로 인해 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 즉, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (을3) (2026.04.09)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3 (한국토지주택공사 주택임차권, 2025-04-04 말소 예정), 갑9 (주택도시보증공사 가압류), 갑10 (서울보증보험 강제경매).

인수되는 권리: 특별한 언급이 없는 한 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 판단에 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 마곡동 일대는 오피스텔, 오피스 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 물건지 인근에서 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역에 해당하여 항공기 소음 등 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 9호선 양천향교역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 교통이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

마곡지구는 신흥 주거 및 업무 단지로 개발되고 있어, 주변에 학교 등 교육 시설 또한 점진적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

다수의 용도지역 및 지구(도시지역, 준주거지역, 공항보호지구, 도시개발구역 등)에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 특이사항

임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로 권리관계는 비교적 명확하나, 매각 조건에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

7. 투자 포인트

마곡지구는 서울의 주요 신흥 상업 및 업무 중심지로 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다.

지하철 9호선 역세권으로 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

도시개발사업지구 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

특별매각조건으로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 핵심 입지에 자리한 오피스텔로서, 마곡지구의 발전 가능성과 함께 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인 관련 특별매각조건으로 인해 권리분석상의 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 시장 상황 및 향후 개발 계획 등을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(16.5694㎡)의 매매 사례가 2026년 7월 15일에 108,000,000원에 거래된 점과 본 건의 감정가 120,000,000원을 고려할 때, 경쟁 상황 및 현 시세 등을 감안하여 122,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.