나이스옥션 법원경매 부천 2024타경2482 [1] 경기도 김포시 풍무동 583-6 유현마을신동아아파트 114동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "유현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 단지, 생활편의시설등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물내 2층 202호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지와 연결된 외곽공도 및 단지내 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) , 대로
3류(폭 25m-30m)(저촉) , 중로1류(폭 20m-25m)(저촉) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로
3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호
구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예그랑유치원)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(풍무중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(예그랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>임.
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구
등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계
미상임.

(2)기타
-

물건 비고

특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 583-6, 유현마을신동아아파트 114동 2층 202호에 소재한 아파트로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 441,000,000원이며, 토지 면적은 76.37㎡(약 23.1평)이고 건물 면적은 140.23㎡(약 42.4평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 사건번호: 부천지원 2024타경2482 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 풍무동 583-6 유현마을신동아아파트 114동 2층 202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 441,000,000원

* 토지 면적: 76.37㎡ (약 23.1평)

* 토지 지분: 76.37㎡ (약 23.1평)

* 건물 면적: 140.23㎡ (약 42.4평)

* 건물 지분: 140.23㎡ (약 42.4평)

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 재매각, 특별매각조건(매수보증금 20%)

1.2. 아파트 정보

* 아파트 명칭: 풍무유현마을신동아

* 사용승인일: 1999년 11월 29일

* 해당 동/층: 114동 2층 (총 15층)

* 전용 면적: 84.91㎡ (약 25.7평) - 최근 매매 정보 기반

* 분양 면적: 140.23㎡ (약 42.4평) - 제공된 건물 면적 기반

* 총 세대수: 1256세대

* 단지 내 주차 대수: 총 617대 (지상 12대, 지하 42대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치하며, "유현초등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 다양한 생활 편의 시설이 소재하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 주변으로 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 다수 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 김포골드라인 풍무역이 가까이 있으며, 인천지하철 1호선 연장, 제2외곽순환고속도로 등의 교통망 확충 계획이 있어 향후 교통 여건은 더욱 개선될 전망입니다. 올림픽대로 및 김포한강로를 통해 서울 강서권, 여의도, 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 단지 인근에 유현초등학교, 풍무중학교, 풍무고등학교 등 다수의 학교가 도보권 내에 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다솜유치원, 예그랑유치원 등이 인접해 있습니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 인근 상가에 병원, 학원, 마트, 편의점 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다. 홈플러스, 이마트 트레이더스 풍무점 등 대형 쇼핑 시설 이용도 편리합니다.

* 자연 환경: 단지 주변으로 풍무근린공원, 김포근린공원, 계양천 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 공항 고도 제한(해발 112.86m~371.43m 미만) 구역에 포함됩니다. 또한, 대로3류, 중로1류, 중로2류, 중로3류 등 도로 저촉 및 접합 사항이 있으며, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대/절대보호구역(유치원, 초·중학교) 등에 해당됩니다. (본 증명은 전산 오류가 있을 수 있으므로, 인허가 전 반드시 관계 부서 확인 필요).

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 말소기준권리는 2023년 10월 30일자 신한은행의 가압류(갑6)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 이에 따라 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사신한은행 (박 )

* 보증금: 247,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 6월 15일

* 확정일자: 2016년 5월 26일

* 대항력: 있음

상기 임차인은 전입일이 2016년으로, 등기부상 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하나, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당으로 전부 변제되거나, 매각으로 소멸되는 권리로 판단될 가능성도 있으나, 대항력 존재로 인해 보증금 미회수 시 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 변동: 노계숙(2002년), 유지수(2015년), 유이나 외 2명(2023년, 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 부채 총액: 등기부상 기재된 총 채권액은 약 297,147,870원입니다 (신한은행 가압류 86,523,709원, 하나카드 가압류 13,802,977원, 한국주택금융공사 가압류 196,821,184원).

4. 상권분석

본 물건이 소재한 풍무동은 김포시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 단지 인근으로 유현초등학교, 풍무중학교 등 교육 시설이 풍부하고, 다양한 상업 시설과 녹지 공간이 조화롭게 분포되어 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다. 또한, 김포도시철도 풍무역 개통 예정 및 광역 교통망 개선 등의 호재로 인해 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 관리사무소 연락처: 031-982-2702

* 주변 교육 시설: 유현초등학교, 풍무중학교, 풍무고등학교, 다솜유치원, 예그랑유치원 등.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 인근 풍무로 상가 이용 가능 (병원, 약국, 은행, 편의점, 학원 등).

* 교통: 김포골드라인 풍무역 이용 가능 (예정), 버스 노선 다수, 올림픽대로/김포한강로 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 247,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 명시는 이러한 위험이 해소되었을 가능성을 시사하나, 철저한 확인이 필요합니다.

* 재매각: 본 물건은 이전 경매에서 유찰된 후 재매각으로 진행되는 건입니다. 이는 시장의 예상가 대비 높은 가격, 권리 관계의 복잡성, 혹은 기타 예상치 못한 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

* 특별 매각 조건: 일반적인 10%가 아닌 20%의 매수 보증금이 요구되어 초기 자금 부담이 더 큽니다.

* 공항 고도 제한: 김포공항 주변 고도 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의 시설 및 양호한 교육 환경을 갖춘 아파트입니다. 특히, 넓은 면적(140.23㎡)은 희소성이 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 재매각 이력은 주요 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 조사와 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 20%의 높은 매수 보증금 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 생활 편의 시설: 유현초등학교, 풍무중학교 등이 인접해 있으며, 다양한 편의시설 이용이 편리하여 실거주 가치가 높습니다.

* 교통망 개선 호재: 김포도시철도 풍무역 개통 예정 등 교통 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 넓은 면적의 희소성: 140.23㎡(약 42.4평)의 넓은 면적은 대형 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 441,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 물건의 특이사항(대항력 있는 임차인, 재매각)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월~6월):

* 84.91㎡(약 25.7평) : 330,000,000원 ~ 335,000,000원

* 59.93㎡(약 18.1평) : 285,000,000원

본건은 140.23㎡(약 42.4평)로, 동일 단지 내 소형 면적보다 훨씬 넓습니다. 최근 84.91㎡의 실거래가(약 330,000,000원)를 기준으로 단순 평당가 환산 시, 본건의 시장 가치는 5억 원을 상회할 것으로 추정되나, 이는 감정가(441,000,000원)를 상회하는 수치입니다.

재매각 이력과 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 247,000,000원)는 입찰가를 낮추는 요인이 됩니다. 만약 임차인 보증금이 낙찰자 인수 대상이 아니라면, 이는 경매 진행 과정에서 배당으로 처리될 가능성이 높습니다.

종합적으로, 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근하여, 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 산정하는 것을 제안합니다.

단, 임차인의 보증금 인수 여부 및 대항력의 실질적인 효력에 대한 법률적 검토와 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.