나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50732 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 표준 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 왕운중학교 서측인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생황시설 등이 소재하며 주변환경은 보통시됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬래브지붕 17층중 1층 102호로 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 붙임등 마감. 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비, 승강기 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차서 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조례동 766 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 주택임차권 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50732 (1)

용도: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 1층 102호

감정가: 60,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

*아파트의 전용면적 및 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 왕운중학교 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 대상까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 중 1층 102호로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 창호는 샷시 창호 마감되었습니다.

이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 조례동에 위치하며, 왕운중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

시대아파트 단지 주변으로는 NC백화점 순천점, 킴스클럽, 순천병원, 조례호수공원, 조례먹자골목 등이 위치하여 생활 편의시설이 풍부합니다. 또한, 순천비봉초등학교와 순천왕운중학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 광주은행의 가압류 등기(갑11, 2024.01.26 접수)입니다. 이 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(조성임)가 있습니다.

임차인: 조성임

보증금: 63,000,000원

전입일자: 2023년 12월 04일

확정일자: 2023년 12월 04일

배당신고일자: 2025년 12월 24일

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

3.3. 소멸되는 권리

다음의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 법적으로 소멸되는 권리입니다.

* 을구 4번: 주택임차권 (임차인: 심재윤, 보증금 73,000,000원, 확정일자 2021.11.15) - 말소

* 을구 6번: 주택임차권 (임차인: 조성임, 보증금 63,000,000원, 확정일자 2023.12.04) - 인수 (위 3.2. 참고)

* 갑 9번: 소유권이전(8번 신탁등기말소) - 뉴코아임대주식회사 (말소)

* 갑 10번: 소유권이전 - 윤애경 (매매, 말소)

* 갑 11번: 가압류 - 광주은행 (금 39,893,595원) - 말소기준권리 (말소)

* 갑 12번: 가압류 - 우리은행 (금 19,493,137원) - 말소

* 갑 13번: 강제경매 - 조성임 (권리금액 63,000,000원) - 말소

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 195,386,732원

4. 상권분석

4.1. 근린생활시설 및 상업 시설

본 아파트 단지 주변에는 NC백화점 순천점과 같은 대형 상업시설이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 충족시킬 수 있습니다.

4.2. 혐오 시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 아파트 단지나 인근에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 구조

시대아파트는 총 9개 동, 2,794세대로 구성되어 있으며, 본건은 17층 건물 중 1층에 위치한 102호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조입니다.

5.2. 편의 시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 교육 환경

인근에 순천비봉초등학교와 순천왕운중학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

본 건은 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차인(조성임)의 보증금 63,000,000원이 존재합니다. 이는 감정가 60,000,000원보다 높은 금액으로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획

본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(저촉), 중로1류(접합), 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 조례동에 위치한 시대아파트 104동 1층 102호로, 아파트 단지 내에서도 비교적 양호한 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변에 대형 상업시설과 학교가 있어 주거 편의성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 풍부한 생활 인프라

NC백화점, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 단지 인근에 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

8.2. 양호한 교육 환경

순천비봉초등학교 및 순천왕운중학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 소형 아파트의 수요

건물 면적이 37.39㎡로 비교적 작은 평형에 속하여 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 60,000,000원입니다.

하지만, 매수인이 인수해야 하는 임차인 조성임의 보증금이 63,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가와 인수 보증금을 고려하여 신중하게 산정해야 하며, 최소한 인수되는 보증금액 이상으로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 시세 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.