나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10340 [1] 경상남도 진주시 하대동 650 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2026.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 "제일여자고등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 단독 (다가구)주택, 공동주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로 단독(다가구)주택건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(에덴유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로(사용승인일:2018.6.22.) 외벽 : 노출콘크리트 및 스톤코트 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층: 단독주택(다가구주택-계단실). 2~4층 : 단독주택(다가구주택).

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ) 이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지 의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’] 매각포함.
-목록[2] 건물 옥탑(계단실 등)은 건물에 포함하여 평가함.
-목록[2] 계단실 등 건물 내외부 일부분에 누수 등이 관찰되는 바, 응찰시 재확인 및 유의하시기 바람.
-대항력 주의요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10340 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 650

건물명칭: 말티고개로 98

용도: 다가구주택

감정가: 1,063,462,400원

토지면적: 309.00㎡ (약 93.47평)

건물면적: 521.74㎡ (약 157.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동에 위치하며, "제일여자고등학교" 북서측에 있습니다. 주위는 단독(다가구)주택, 공동주택, 상가 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 접근성을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(에덴유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육 시설: 제일여자고등학교가 북서측에 위치하며, 이 외에도 동진초등학교, 도동초등학교, 선학초등학교, 진주중앙고등학교, 진명여자중학교, 진주중앙중학교, 한국폴리텍Ⅶ대학 진주캠퍼스 등이 소재합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대규모 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등이 집적된 내동면이 존재하나, 본건 소재지(하대동)와 직접적인 인접성이나 영향권에 있는지는 추가 확인이 필요합니다. 본건 자체 주변에서는 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 2022년 7월 21일 접수된 고성농업협동조합의 근저당(채권최고액 812,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 일부 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 임차권)

매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 배당되지 않는 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

* 이슬찬: 보증금 70,000,000원 (전입 2021.01.08, 확정 2021.01.08)

* 박상필: 보증금 45,000,000원 (전입 2020.07.24, 확정 2020.07.24)

* 김광수: 보증금 70,000,000원 (전입 2020.02.25, 확정 2020.02.13)

* 홍우승: 보증금 80,000,000원 (전입 2022.02.03, 확정 2022.01.18)

* 지예람: 보증금 45,000,000원 (전입 2022.02.18, 확정 2023.11.07)

* 한영민: 보증금 75,000,000원 (전입 2022.02.04, 확정 2022.02.17)

총 인수 예상 보증금 합계: 385,000,000원

3.4. 대항력 있는 임차인 (주의 필요)

다음 임차인들은 대항력이 있으나, '인수되는 권리' 목록에 명시적으로 포함되지 않아 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되나, 권리분석 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 김건규: 보증금 130,000,000원 (전입 2020.02.25, 확정 2020.02.25)

* 이규성: 보증금 45,000,000원 (전입 2019.12.16, 확정 2023.10.23)

* 정승현: 보증금 45,000,000원 (전입 2021.11.01, 확정 2022.04.26)

4. 상권분석

4.1. 주위 상권 특성

본건이 위치한 하대동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 주변에 주택가와 상가들이 분포하고 있어 기본적인 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

다양한 근린생활시설 및 상가들이 분포하고 있어 거주민들의 편의를 제공하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

차량 접근이 원활하며, 인근 교통시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주거 지역 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 숙박 시설로는 진주 킹 모텔 등이 검색됩니다.

5.3. 교육 시설

제일여자고등학교가 인근에 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 및 대학교 등 다양한 교육 시설이 밀집해 있어 교육 환경이 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

총 9명의 임차인 중 6명은 보증금 전액 인수 가능성이 있으며, 나머지 3명(김건규, 이규성, 정승현) 또한 대항력이 있어 배당 결과에 따라 잔여 보증금 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 총 인수 가능한 보증금 규모가 상당하므로, 입찰 시 상세한 배당표 및 임차인 현황 재확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 하자

건물 계단실 등 내부 및 외부 일부에서 누수 흔적이 관찰되었습니다. 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 하자 여부 및 수리 비용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(에덴유치원)으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 하대동에 위치한 다가구주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다양한 교육 시설과 생활 편의 시설이 인근에 있으며, 차량 접근성 또한 무난한 편입니다. 다만, 인수해야 할 임차 보증금 총액이 상당하며 (총 385,000,000원), 추가로 대항력 있는 임차인들의 잔여 보증금 인수 가능성도 존재하여 권리분석에 세심한 주의가 요구됩니다. 또한, 건물 내 누수와 같은 하자가 발견된 점도 중요한 고려 사항입니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고, 철저한 현장 조사와 권리관계 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 교육 시설 및 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근 지역의 개발 가능성 및 시세 동향을 고려한 장기적 관점의 접근이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 정확한 시장 조사와 현장 조사 결과를 바탕으로 이루어져야 합니다. 감정가는 1,063,462,400원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금만 해도 385,000,000원에 달합니다. 또한, 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 가능성, 건물 하자 보수 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 입찰가는 이러한 인수 금액 및 제반 비용을 제외한 실질적인 투자 가치와 예상 수익률을 기반으로 신중하게 결정해야 하며, 이를 위해서는 별도의 면밀한 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.