나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601079 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 55-22 그린피아빌라 디동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 "신탄진중앙중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위일원은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 중소형차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남측 인근에 경부고속국도 신탄진나들목이 소재 하며, 제반교통사정은 원만함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제1층 제102호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 및 접면도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 1동의 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(가), 동측으로 소로한면 등 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(덕암7)(접합) 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(2015-12-30)임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 없음.

물건 비고

서울보증보험주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.07.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 대항력포기서(확약서)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경601079 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 55-22 그린피아빌라 디동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 37.57㎡ (약 11.37평)

건물면적: 69.03㎡ (약 20.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축연도: 1996년

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 "신탄진중앙중학교" 남측 인근에 위치.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

* 교통: 중소형차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남측 인근에 경부고속국도 신탄진나들목이 있어 제반 교통사정은 원만함.

* 도로: 본건 북측으로 세로(가), 동측으로 소로한면 등 2면이 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m), 소로2류(폭8m~10m) 접합. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 5일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관전남지역보증센터)의 가압류 (금액 259,779,696원)가 말소기준권리임.

* 등기부채권 총액: 314,779,696원.

* 모든 권리는 말소기준권리 이후에 발생하였으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-10-12, 확정일자 2015-08-21)

* 주의사항: 상기 임차인은 서울보증보험주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 대항력포기서(확약서)가 제출되어 대항력이 없음.

* 인수 보증금: 0원. (임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 대전광역시 대덕구 덕암동의 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 신탄진중앙중학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 주거 단지 내 편의시설을 이용할 수 있음.

* 교육시설: 신탄진중앙중학교가 소재하여 교육 접근성이 좋음.

* 교통: 시내버스정류장이 도보 거리에 있으며, 경부고속국도 신탄진나들목을 통해 광역 이동이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요함.

* 임차인 관련 사항: 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 55,000,000원에 대한 우선변제권 행사 여부 및 배당 결과에 따라 채권 잔여 발생 가능성이 미미하게 존재하나, 대항력 포기서 제출로 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 82,000,000원임.

* 건축물은 1996년에 건축되었으며, 토지 면적 37.57㎡, 건물 면적 69.03㎡를 포함하고 있음.

* 가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액에 대한 우선변제권만 주장하는 확약서가 제출되어 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험은 없으며, 인수 보증금은 0원임.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 구성되어 있어 매각 시 대부분 소멸될 것으로 예상되는 권리분석상 안전한 물건임.

* 주변 시세 및 물건의 면적을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 입지.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 주변 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 48.14㎡ (약 14.56평) 다세대주택 매매가 4,700만원 (평당 약 323만원)

* 44.16㎡ (약 13.36평) 다세대주택 매매가 5,400만원 (평당 약 404만원)

* 49.41㎡ (약 14.95평) 연립주택 매매가 4,500만원 (평당 약 301만원)

* 본건의 건물 면적은 69.03㎡ (약 20.88평)으로, 최근 거래 사례보다 면적이 크며, 건립 연도(1996년)는 유사하거나 조금 더 오래되었음.

* 인근 시세 및 본건의 면적을 고려했을 때, 평당 가격은 약 350만원 ~ 400만원 내외로 추정됨.

* 69.03㎡ (약 20.88평) * 380만원/평 (중간값) = 약 79,344,000원.

* 감정가 82,000,000원 대비 최근 거래 사례들의 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 입찰 보증금 외 인수해야 할 부담이 없다는 점을 고려하되, 보수적인 접근을 통해 68,000,000원 ~ 78,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.