나이스옥션 법원경매 대전 2026타경314 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 677-5 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 홈플러스 남서측 인근에 위치하는 공동주택(도시형생활주 택)으로서 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 상업용 부동산 등으로 형성되었으며 일반상업지역내 공동주택으로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 도시형생활주택으로서의 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 14층 건물(사용승인일:2020.4.7)내 5층 507호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 석재외장 및 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지, 페인팅, 일부 타일등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지및소화설비, 도시개스설비, 지하주 차장 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로 인접도로대비 등고 평탄하며 주상복합건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측,남서측 등으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업),중로1류(폭20m~25 m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경 관관리구역(2015-12-30)(하천),중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 본 건의 내부구조, 설비, 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사등에 의 하였는바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경314 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 677-5, 5층 507호

용도: 도시형생활주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

건물면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OO

건물 사용승인일: 2020년 4월 7일 (비교적 신축)

건물 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 5층 507호

건물 총 세대수: 131세대

주차시설: 지하 주차장 93대

2. 입지조건

위치: 대전광역시 유성구 봉명동, 홈플러스 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 상업용 부동산이 혼재된 일반상업지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류, 중로3류 등으로 지정되어 있습니다. 또한 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

도로상태: 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 전북은행 가압류 (2024년 11월 19일)입니다.

주요 권리사항:

* 을구 4번 주택임차권: 우동윤, 보증금 85,000,000원, 전입일자 2022년 1월 10일, 확정일자 2021년 12월 8일, 대항력 있음.

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기입니다. 배당에서 보증금 8,500만원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인은 신청채권자와 동일인(우동윤)으로 추정됩니다.

* 기타 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권의 보증금 중 배당받지 못한 금액 (잠재적 인수 금액).

참고: 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 상세 내용상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 배당표 확인 및 잔액 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전 유성구 봉명동은 홈플러스 인접, 유성온천역 주변 상업지역으로 유동인구가 풍부하며 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이하며, 관광특구 및 온천원보호지구라는 지역적 특성상 관련 상권 발달 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

교통: 유성온천역 및 다수의 버스 노선이 운행하는 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 홈플러스가 인근에 위치하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 도시형생활주택으로서 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다. 2020년 준공되어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 임차인 우동윤의 보증금 8,500만원 중 배당으로 변제되지 않은 금액을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 신청 채권자가 임차인이므로, 배당 결과에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 및 면적: 도시형생활주택으로 전용면적 20.26㎡ (약 6.13평)으로, 소형 주거 공간입니다.

* 토지 지분: 토지 지분 면적이 5.22㎡로 매우 작으나, 집합건물이므로 건물 사용에는 문제가 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 유성구 봉명동의 준신축 도시형생활주택으로, 홈플러스 인접 등 입지 및 생활 편의성은 우수한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만원 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 본건 경매는 임차인이자 채권자인 우동윤이 신청한 것으로, 배당 결과에 따라 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 전 반드시 배당표 및 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 대전 유성구 중심 상업지역 내 위치

* 홈플러스 등 생활 편의시설 인접

* 소형 주거 공간으로 1인 가구 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인(우동윤)의 보증금 8,500만원 인수 가능성.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 상세 내용상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 이는 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되거나, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수하는 구조일 수 있습니다.

분석:

본건의 건물 면적(20.26㎡) 대비 감정가는 9,200만원(약 1500만원/평)으로, 준신축 도시형생활주택의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인 보증금 인수 리스크가 존재합니다.

만약 경매 절차를 통해 임차인 보증금 8,500만원이 전액 변제될 경우, 인수되는 보증금은 없으므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 경우, 주변 시세 및 경쟁률을 고려하여 감정가 이하에서 입찰을 고려하는 것이 일반적입니다.

하지만 만약 보증금 잔액을 인수해야 할 경우, 매수인의 총 투입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 잔액'이 되므로, 이를 고려하면 입찰가를 매우 낮게 책정해야 합니다.

결론적으로, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기를 바탕으로 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당될 가능성이 높다고 가정할 때, 다음 범위의 입찰가를 제시합니다.

최종 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 88,000,000원

주의사항: 실제 입찰 시에는 배당표 확정 여부, 임차인과의 소통, 현장 조사 등을 통해 인수 보증금 관련 최종 리스크를 확인하고 입찰가를 최종 결정해야 합니다. 만약 보증금 잔액 인수 시, 예상보다 높은 총 투입 비용으로 인해 손실이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.