나이스옥션 법원경매 영동 2026타경10075 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 249-53 숲타운하우스 비동 1,2층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 소재 "가화지하차도" 북서측 근거리에 위치 하며, 주위는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브싱글마감지붕 2층 건내 1,2(복)층 102호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1, 2층 복층구조의 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필1단의 사다리형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건명: 숲타운하우스 비동 1,2층 102호

사건번호: 영동지원 2026타경10075 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 249-53

감정가: 231,000,000원

토지면적: 305.02㎡ (약 92.3평)

건물면적: 99.38㎡ (약 30.1평)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

집합건물 총괄표제부 주요정보:

* 대지면적: 3029㎡ (단지 전체)

* 건축면적: 596.16㎡ (단지 전체)

* 총 연면적: 986.46㎡ (단지 전체)

* 주요용도: 공동주택 (다세대주택)

* 건축물 사용승인일: 2016-10-10

집합건물 전유부 주요정보:

* 건물명: 숲타운하우스

* 동/호: B동 102호

* 주소: 충청북도 옥천군 가화4길 46-22

* 해당 층: 1층 (복층 구조)

2. 입지조건

물건의 입지와 주변 환경에 대한 정보입니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 소재 "가화지하차도" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 5필지로 구성된 사다리형의 완경사지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 대상 물건의 권리 관계를 분석한 내용입니다.

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (2023-01-31) 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권 최고액 396,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 세종우리신용협동조합의 임의경매개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 별도 기재 사항은 없습니다. (단, 지상권이 있다면 인수 대상이 될 수 있습니다. 본건 명세서상 '지상권개요:' 부분에 별도 기재가 없어 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

* 인수되는 권리: 0원 (명시된 인수 보증금 합계 기준)

* 채무 총액: 396,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-03

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2026-06-12

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본건 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적으로 배당을 통해 보증금 전액 변제가 예상되거나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없음을 의미할 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 경우, 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 법률 전문가와 상담하여 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2016-10-24, 윤구중 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 2019-08-20, 고영승 (매매)

* 근저당권: 2023-01-31, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 396,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2026-05-28, 세종우리신용협동조합, 341,565,934원 (매각으로 소멸)

4. 상권분석

주변 지역의 상업적 가치와 시장 동향에 대한 분석입니다.

* 주변 지역 특성: 본건은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택이 혼재된 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 실거래가 정보 (정보 제공된 JSON 기준):

* 2026년 6월 21일 거래: 61.74㎡ (약 18.7평) / 5,670만원 (56,700,000원)

* 2026년 6월 13일 거래: 75.6㎡ (약 22.9평) / 7,500만원 (75,000,000원)

* 2026년 7월 2일 거래: 61.74㎡ (약 18.7평) / 4,500만원 (45,000,000원)

* 시세 분석: 제시된 최근 실거래가 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 면적과 상태에 따라 4,500만원에서 7,500만원 범위로 나타납니다. 본건의 전용면적 99.38㎡ (약 30.1평)는 비교 대상 물건들에 비해 상당한 면적 차이를 보입니다. 비교 물건 중 가장 큰 면적인 75.6㎡의 최고가 7,500만원을 기준으로 단순 환산 시, 본건 면적에 대한 잠재적 시세는 약 9,800만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 231,000,000원으로, 최근 실거래가 정보에 기반한 추정 시세보다 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건의 건물 사용승인일(2016-10-10)이 비교 대상 물건들의 건축연도(1991-1992년)보다 훨씬 최신이라는 점, 그리고 복층 구조 등 내부적인 가치 상승 요인이 반영되었을 가능성을 시사합니다. 하지만 시장의 실제 거래 가격과는 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

5. 생활정보

단지 및 주변의 생활 편의 시설에 대한 정보입니다.

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 주거 지역으로, 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 편의: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 지역에 대한 상세한 편의시설 정보는 제한적이나, 주거 지역 특성상 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

물건 취득 및 보유 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인: 앞서 권리분석 섹션에서 상세히 기술되었듯이, 윤 임차인은 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 순위에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금 2,000만원을 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 이는 입찰자에게 상당한 부담이 될 수 있는 부분입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 231,000,000원이지만, 주변 최근 실거래가 정보에 기반한 시장 시세는 이보다 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 이는 향후 매각 시 낙찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 뿐만 아니라, 매각 후 시세 차익을 기대하는 투자자에게는 위험 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

제공된 정보를 바탕으로 본건에 대한 종합적인 의견입니다.

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 231,000,000원입니다. 물건 자체는 99.38㎡의 넓은 복층 구조를 가지고 있으며, 건물 사용승인일이 2016년으로 비교적 최신이라는 장점이 있습니다. 그러나 주변 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 다세대주택 시세가 1억원 내외로 형성되어 있어, 감정가와 시장 시세 간 상당한 괴리가 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인 윤 이 존재하며, 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 배당 결과에 따라 보증금 인수 위험이 상존합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 대비 상당한 할인율을 기대하거나, 명확한 시세 재평가를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건 투자의 매력적인 요소를 분석한 내용입니다.

* 최신 건물 사용승인일: 2016년에 사용 승인되어 비교적 최신 건물이므로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

* 넓은 복층 구조: 99.38㎡의 전용면적에 복층 구조로 되어 있어, 실제 사용 면적이 넓고 주거 편의성이 높을 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 현재 시장 시세와 감정가 간 괴리가 크다는 점은, 향후 시세 상승 또는 적정 가격 재평가를 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 여지를 제공합니다. (다만, 이는 시장 상황 변화 및 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

시장 시세, 감정가, 권리 분석, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정한 예상 입찰가입니다.

본건의 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 여부를 고려하여 산정되었습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 임차인의 대항력 존재로 인한 잠재적 보증금 인수 위험을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보와 감정가 사이의 큰 차이를 반영하여, 감정가를 기준으로 상당한 할인율을 적용한 범위를 제시합니다.

* 권리분석 상 인수해야 할 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

위 예상 입찰가는 잠재적 위험 요소 및 현재 시장 상황을 고려한 투자 판단을 위한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.