나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50588 [1] 충청북도 청주시 청원구 주성동 337 대원칸타빌3차아파트 602동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 주성동 소재 "주성중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트단지, 주택, 상가 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려하여 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상23층 건물 내 제602동 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 장판 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로와 서측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선 포장도로와 연계되어 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,주거용지(공동주택,건폐율30%이하,용적률200%이하,높이25층이하,건축한계선(동쪽대로변8m)),지구단위계획구역(청주율량2지구),보행자전용도로(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(바른유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(신흥고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(율봉유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(주성중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(중앙초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경보호에관한법률>,비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역해발고도로부터30m이내협의업무위탁2024.9.23)<군사기지및군사시설보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50588 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 주성동 337 대원칸타빌3차아파트 602동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 480,000,000원

* 토지면적: 54.74㎡ (약 16.56평)

* 건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청북도 청주시 청원구 주성동 소재 "주성중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 주택, 상가 등이 혼재된 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로: 단지 내 도로와 서측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 포장도로와 연계되어 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 (현대캐피탈주식회사 근저당, 2017-04-07 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 현장 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 을2 근저당(현대캐피탈주식회사)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 모든 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정은 말소될 예정입니다.

* 총 채권액은 695,915,974원으로, 이는 감정가를 초과합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 대원칸타빌3차아파트 단지는 2015년 3월에 사용 승인되었으며, 총 10개 동, 789세대 규모의 아파트 단지입니다.

* 단지 내 및 인근에 상가, 주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상권을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

* 교육: 주성중학교, 중앙초등학교, 바른유치원, 율봉유치원, 신흥고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 입지 제약: 본건은 비행안전제6구역(전술)에 해당하며, 고도 제한 등 일부 군사작전 관련 제약이 있을 수 있습니다.

* 주차 공간: 총 1461대(지하 1388대, 지상 23대)의 주차 공간이 확보되어 있으나, 789세대 규모에 비해 협소할 수 있습니다. (총 주차대수 1461대, 실내 주차 1388대, 실외 주차 23대)

* 임대차 현황: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 하천변 일부 지역에서 악취 문제가 제기된 바 있습니다 (청주시 청원구 주성동 23번지 인근 하천).

1.6. 종합 의견

* 본건은 청주시 청원구 주성동의 대원칸타빌3차아파트 내 2층 아파트로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

* 다만, 임대차 현황 미상으로 인한 명도 리스크는 현장 확인을 통해 보완해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 대단지 아파트입니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 최근 시세 상승 추세와 비교하여 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 84.798㎡ (약 25.65평) 17층: 50,000,000원 (2026년 7월 10일 거래) -> 5억 5천만원 (50,000 * 10,000원)

* 105.736㎡ (약 32.00평) 3층, 16층: 61,000,000원 (2026년 7월 4일, 14일 거래) -> 6억 1천만원 (61,000 * 10,000원)

* 본건은 84.80㎡ (약 25.65평)의 2층입니다. 최근 84.798㎡ (약 25.65평) 17층이 5억 5천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 2층이라는 점을 감안하여 17층 거래가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 그러나 감정가 4억 8천만원은 시세 하단보다 낮게 책정된 것으로 보이며, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

* 안전 마진 확보 및 경쟁률을 고려한 예상 입찰가 범위는 4억 9천만원 ~ 5억 2천만원 사이로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 500,000,000원 ~ 520,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.