나이스옥션 법원경매 청주 2026타경190 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 182 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "우암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 편의시설 등이 혼재하는 청주시내 주거지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로 주거용건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접하며, 서측에 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발65m이하),고도지구(해발87m이하(단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2553).

제시목록 외의 물건

후첨 '사진, 지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 기호(1) 토지상에 기호(2) 건물 외 건물 1동(시멘브럭조 스레트지붕 단층 창고 28.08㎡-공부상 등재됨) 및 위 건물에 부합된 종물 및 부합물이 소재하나 의뢰대상이 아닌 부동산으로 평가외 하였으며 기호(1) 토지 평가시 상기 평가외 건물로 인한 권리행사 제한시의 가액을 별도 기재하였습니다. 나) 기호(1) 남서측 토지일부는 타인이 점유하여 이용중으로 그 점을 감안하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 조적조 스라브지붕 3층 건물로,(사용승인일 : 1995.08.10) 외벽 : 치장벽돌 붙임마감 등 내벽 : 벽지도배 마감, 일부 타일붙임 마감 등 바닥 : 샤시창호 등

이용상태

기호(2) : 주택(9가구)으로 이용중 입니다.

설비내역

기호(2) : 난방설비, 기본 위생·급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

첨 '사진, 지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 목록 1번 지상 위 등기된 단층창고건물(28.08㎡)은 매각 제외되므로 최저매각가격은 제한받는 가격으로 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경190 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 우암동 182

용도: 단독주택

감정가: 391,567,700 원

토지면적: 221.00㎡ (약 66.85평)

토지지분: 221㎡ (약 66.85평)

건물면적: 278.64㎡ (약 84.31평)

건물지분: 278.64㎡ (약 84.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 권OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건 토지는 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "우암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 편의시설 등이 혼재하는 청주시내 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

이용상태: 본건 토지는 부정형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 본건 북측으로는 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접하며, 서측에는 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발65m이하), 고도지구(해발87m이하(단, 주거지역 내 해발79m 이상 지역은 2층 이하(8m 이하))), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(청주대학교, 청주교육지원청체육건강과), 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 근저당권(을1, 1988.03.03)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: B (보증금 1,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2025-08-17, 대항력 없음)

* 임차인: P (보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-11-25, 대항력 없음)

* 임차인: T , V (보증금 1,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2025-08-17, 대항력 없음)

* 임차인: 박 (보증금 18,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-26, 확정 2020-04-06, 배당신고 2024-11-04, 대항력 없음)

* 임차인: 유 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 1970-01-08, 대항력 있음)

* 임차인: 이 (보증금 39,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-25, 확정 2021-12-20, 배당신고 2024-02-28, 대항력 없음)

* 임차인: 전 (T ) (보증금 18,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-30, 확정 2025-07-04, 배당신고 2026-07-03, 대항력 없음)

* 임차인: 채 (보증금 19,000,000원, 차임 0원, 전입 2026-05-04, 확정 2026-05-04, 배당신고 2026-07-06, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (자료상 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.)

특이사항:

* 명시된 "대항력있는임차인" (유성자)이 존재합니다. 해당 임차인은 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력을 가지고 있어 주택 임대차 보호법에 따른 권리를 행사할 수 있습니다. 낙찰 후에도 계속 거주하거나 보증금(0원)에 대한 권리를 주장할 수 있습니다.

* 건물 등기부에는 박영순, 이순남 임차인의 주택임차권이 을8, 을7로 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리로 확인됩니다.

건물 제시외 건물: 목록 1번 토지상에 등기된 단층 창고(28.08㎡)는 매각에서 제외됩니다. 이 외 평가외 건물(시멘브럭조 스레트지붕 단층 창고 28.08㎡)이 소재하나, 이는 평가외로 처리되었습니다.

토지 점유: 토지 일부(남서측)가 타인에 의해 점유 및 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 청주시내 주거지역으로, 단독주택 및 근린생활시설, 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이한 편입니다.

주변에 우암초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

별도의 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 우암초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 주거지역 내 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 유성자: 보증금이 0원이지만 대항력이 있어, 낙찰 후에도 해당 임차인의 지위가 유지될 수 있습니다. 이는 향후 부동산 활용에 제약이 될 수 있습니다.

제시외 건물(매각 제외): 등기된 단층 창고(28.08㎡)는 매각에서 제외되나, 토지 이용과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 주의가 필요합니다. (제외되는 물건에 대한 법정지상권 불분명은 낙찰자에게 직접적인 부담은 아니지만, 해당 토지에 대한 권리 관계를 명확히 인지해야 합니다.)

타인 점유 토지: 남서측 토지 일부가 타인에 의해 점유 이용 중이라는 점은 토지 사용 및 권리 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 내부 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

9가구 이용: 다가구 주택으로 운영 중이므로, 임대차 관계 관리 및 공실 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 우암동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 학교와 근린시설 접근성이 양호한 편입니다.

매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지 일부의 타인 점유, 매각 제외 건물 관련 법정지상권 불분명 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

감정가는 391,567,700원으로 책정되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지.

우암초등학교 인근으로 학군 수요 기대.

건물과 토지 일괄 매각으로 관리 용이.

말소되는 권리가 많아 권리 관계가 비교적 명확할 수 있으나, 대항력 있는 임차인 존재는 특별 관리가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 391,567,700원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 흥덕빌라, 우성상가 등 다른 유형의 부동산(다세대, 연립)이며, 면적 대비 거래 금액이 본건의 감정가와 비교 시 현저히 낮은 수준으로 나타나 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 해당 정보에 따르면 단위 면적당 가격은 약 74만원 ~ 101만원 수준입니다.

본건 건물의 전용면적 278.64㎡를 기준으로 할 때, 주변 시세로 환산하면 약 2.5억원 내외의 금액이 산출됩니다. 이는 감정가(약 3.9억원)와 큰 차이를 보이며, 제공된 시세 정보의 적용 한계를 시사합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인, 타인 점유 토지, 매각 제외 건물 관련 법정지상권 불분명 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 해소 가능성 및 향후 명도 가능성 등을 충분히 검토한 후, 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.