나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504274 [1] 인천광역시 서구 마전동 999-5 영남탑스빌아파트 111동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전역" 북동측 인근에 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(마전역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 21층 건물 내 제14층 제1402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽의 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마전동 999-5 : 제3종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-05-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2013-05-27)(접합), 마전동 639-85 : 자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504274 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 999-5 영남탑스빌아파트 111동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 456,000,000원

토지면적: 74.46㎡ (약 22.53평)

토지지분: 74.43322777675073㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 179.73㎡ (약 54.36평)

건물지분: 179.73㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천 지하철 2호선 마전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 검단복지회관, 롯데마트 검단점, 마전중학교, 완정초등학교, 능내공원 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

주변에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자료상 없음)

말소기준권리:

* 을20 근저당권 (채권자: 조점숙, 2024-09-03 접수)

주요 권리내역:

* 을21 주택임차권 (채권자: 김민혁, 320,000,000원, 2024-07-29 전입, 2024-07-15 확정, 2026-08-21 배당신고)

* 비고: 인수 (말소기준권리보다 선순위)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김성환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-29

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상임. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김민혁 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-27 (등기부 을21 상 전입일자는 2024-07-29로 기재되어 있습니다.)

* 확정일자: 2024-07-15

* 배당신고일자: 2026-08-21

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위이므로 낙찰자가 인수해야 하는 보증금입니다.

말소되는 권리:

* 을20 근저당권 (채권자: 조점숙)

* 갑15 가압류 (권리자: 국)

* 갑16 임의경매 (채권자: 조점숙)

* 갑17 가압류 (권리자: 삼성카드)

* 갑18 가압류 (권리자: 주식회사케이비국민카드)

* 갑19 가압류 (권리자: 경기신용보증재단)

총 등기부채권액: 505,305,347원

4. 상권분석

본건이 위치한 마전동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 주거지역입니다.

마전역 역세권으로 유동인구가 꾸준하며, 롯데마트 등 대형 편의시설과 학교가 인접하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하며, 대중교통 접근성이 양호하여 상권 이용 및 접근에 용이합니다.

5. 생활정보

본건은 인천 지하철 2호선 마전역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트입니다.

차량 통행이 원활한 도로망을 갖추고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

주변에 마전중학교, 완정초등학교 등 교육시설이 근접해 있으며, 롯데마트, 검단복지회관, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있으며, 아파트 건부지로 이용 중인 토지의 형상은 부정형입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함): 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. 현재(2026년 9월) 해당 허가 기간이 만료되었으나, 과거 지정 이력이 있으므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 선순위임차인 존재: 김민혁 임차인의 주택임차권(320,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위로 인수될 가능성이 높습니다. 이로 인해 낙찰자가 해당 금액만큼 추가 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

* 보증금 0원 임차인: 김성환 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이며, 전체 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 계약 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 21층 건물 중 14층에 위치합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 아파트로, 마전역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변 학군 및 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에 적합한 입지입니다.

다만, 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금(320,000,000원)이 존재하며, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인의 존재 및 임대관계 미상이라는 점은 명도 과정 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있어 해당 부분에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철 2호선 마전역 역세권으로 교통이 편리함.

* 롯데마트, 학교 등 생활 편의시설 및 교육 시설 인접.

* 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 환경.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 456,000,000원

인수 보증금 (김민혁 임차인): 320,000,000원

위 정보를 바탕으로 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

총 취득 예상가격을 고려할 때, 순수 낙찰가 희망 범위는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액인 약 136,000,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 조정될 수 있습니다. 하지만 통상적인 경매 입찰 시에는 감정가 대비 적정 비율로 입찰하되, 인수 보증금은 별도로 고려해야 합니다. 본 건의 경우, 320,000,000원의 인수 부담을 감안하여 실질적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.