나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20751 [1] 경기도 남양주시 호평동 730 두산알프하임 108동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 경춘선 "평내호평역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 일단의 아파트가 주를 이루는 지역으로서 제반 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 중 1층 101호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, 내역 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

복층구조의 아파트로 이용중임.(내부구조는 별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-03-30)(백봉지구), 경관녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(하랑초·중 병설유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하랑초·중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하랑초·중 병설유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하랑초·중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2026타경20751 (1)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 호평동 730 두산알프하임 108동 1층101호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

981,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 76.90㎡ (약 23.26평)

* 토지지분: 76.9㎡ (약 23.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 114.99㎡ (약 34.78평)

* 건물지분: 114.9943㎡ (약 34.78평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

오OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 경춘선 "평내호평역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 일단의 아파트가 주를 이루는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 중 1층 101호임.

2.4. 이용상태

복층구조의 아파트로 이용 중임.

2.5. 설비내역

개별난방설비, 급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 주차장 시설 등이 되어 있음.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

2.7. 인접 도로상태

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2021-06-09, 권리금액: 440,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 복현새마을금고 근저당권 (을5, 을6)

* 오케이저축은행 근저당권 (을7)

* 제이비우리캐피탈 가압류 (갑8)

* 복현새마을금고 임의경매개시결정 (갑13)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 중심의 상권을 형성하고 있음. 인근에 평내호평역이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 상업 및 편의시설 이용이 편리함.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 두산알프하임

* 사용승인일: 2021년 1월 28일

* 총 동수: 49동

* 총 세대수: 2894세대

* 최고/최저층: 28층 / 4층

* 주차대수: 총 3564대 (지하 3564대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 하랑초·중학교 (상대보호구역, 절대보호구역)

5.2. 편의시설

* 인근 상업시설 및 대형마트, 병원 이용 가능 (세부 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 교통시설

* 경춘선 "평내호평역" 인근 위치

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정가는 981,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보(2026년 7월)를 보면 비슷한 규모의 아파트가 478,000,000원에서 515,000,000원 선에서 거래되었음. 이는 본건의 현재 시장가치가 감정가보다 현저히 낮을 수 있음을 시사함.

6.2. 1층 거주 단점

1층 유닛은 소음, 프라이버시, 보안 등에서 다른 층에 비해 상대적으로 선호도가 낮을 수 있음. 다만, 본건은 복층구조라는 장점이 있음.

6.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획시설에 저촉되거나 포함되어 있어 향후 건축행위 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 아파트인 두산알프하임 내 복층 구조의 1층 유닛으로, 법적 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 낙찰 시 깨끗한 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 평내호평역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

하지만, 가장 큰 우려사항은 감정평가액(981,000,000원)과 최근 실거래가(약 478,000,000원 ~ 515,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재한다는 점입니다. 따라서, 입찰 시 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 한 시장가치 평가에 집중해야 합니다. 1층 유닛이라는 점은 단점일 수 있으나, 복층 구조는 이를 일부 상쇄할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2021년 준공)로 상품성이 우수함.

* 평내호평역 인근으로 역세권 프리미엄 및 교통 편리성 확보.

* 등기부상 인수할 권리 및 미상 임차인이 없어 권리관계가 매우 깔끔함.

* 감정가 대비 시세가 현저히 낮아 충분한 할인율을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 73~80㎡) 아파트 실거래가가 4.78억 ~ 5.15억 원 수준인 점을 감안할 때, 본건(114.99㎡)의 시장가치를 약 7.6억 원 내외로 추정할 수 있습니다. (최근 실거래가 기준 단위 면적당 가격 적용 시)

감정가(9.81억 원) 대비 상당한 할인율이 예상되므로, 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 1층 유닛이라는 점을 감안하면, 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 700,000,000원 ~ 750,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 낙찰가율 등을 고려한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 분석을 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 위 금액을 기준으로 산정했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.