나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61364 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-40 더드림빌 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 동쪽에 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 주거나지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(평지붕) 4층 중 3층 301호로서 사용승인일:2017.02.10 외벽:치장 벽돌 쌓기, 인조석 붙임 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(상세는 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서쪽으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한 구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로 부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 유종애)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61364 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-40 더드림빌 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6천 7백만원

토지면적: 56.98㎡ (약 17.24평)

건물면적: 53.18㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2017년 2월 10일

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, "내유초등학교" 동쪽에 인접해 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 나대지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 편리합니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone)이며, 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 유종애 (유 )

* 보증금: 2억 5백만원

* 전입일자: 2021년 8월 27일

* 확정일자: 2021년 8월 13일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

주의사항: 본 건의 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 유종애 씨로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 포기하는 것으로, 보증금 2억 5백만원에 대한 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 법률 해석에 따른 분쟁 가능성을 배제할 수는 없으므로, 최종 입찰 전 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 확인된 정보로는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 내유초등학교 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속합니다. 주변은 주거용 건물과 일부 임야, 나대지로 구성되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

최근 7월 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 내유동 653-2번지, 양지그린타운 (2002년식, 전용 45.68㎡): 4,500만원

* 내유동 589-14번지, 위너스빌 (2017년식, 전용 45.37㎡): 1억 700만원

* 내유동 436-75번지, 블루캐슬 (2013년식, 전용 45.19㎡): 1억 2,500만원

이를 토대로 제곱미터당 약 235만원에서 276만원 수준으로 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 본 건의 건물면적 53.18㎡를 고려할 때, 시장가치는 약 1억 3천만원대에서 1억 4천만원대로 추정됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 동쪽에 내유초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

교통: 차량 접근성은 좋으나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

편의시설: 주변에 대형 마트나 종합 병원 등 대규모 편의시설은 부족할 수 있으며, 지역 내 근린생활시설 위주로 이용 가능할 것으로 보입니다. (추가적인 지도 검색을 통한 확인 필요)

혐오시설: 제공된 정보와 초기 주변 환경 분석 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 지역과 녹지 공간이 혼재된 환경으로 판단됩니다. (현장 답사 및 상세 지도 검색을 통한 최종 확인 권장)

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 관련 불확실성: HUG의 확약이 있으나, 법률적 해석이나 예상치 못한 변수에 의해 임차인과의 보증금 관련 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지거래 허가구역: 외국인이나 특정 용도로 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 인근 지역의 가축 사육 제한 구역 지정은 축산업 활동으로 인한 잠재적인 환경적 영향을 시사할 수 있으나, 실제 피해 정도는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 비교적 신축 연식의 다세대주택입니다. 임차인의 대항력 부재와 HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점이 매우 큰 장점입니다. 다만, 감정가(1억 6천 7백만원)가 최근 실거래가 시세(약 1억 3천만원대)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 주거 환경은 양호한 편이며, 꾸준한 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 제로: 임차 보증금 2억 5백만원에 대한 인수 부담이 없다는 점은 낙찰 후 추가 자금 부담 없이 즉시 활용 가능한 큰 장점입니다.

신축 연식: 2017년식 건물로 내부 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 낮아 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

지역 가치 상승 잠재력: 고양시 덕양구 지역의 개발 계획 및 광역 교통망 확충 등에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 6천 7백만원

최근 시세 반영 추정가: 1억 3천 5백만원 ~ 1억 4천 5백만원

인수 보증금: 0원 (대항력 없음 및 HUG 확약)

종합적인 분석 결과, 본건은 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 낙찰을 위해서는 시세 범위를 벗어나지 않는 선에서 전략적인 입찰이 중요합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없음을 고려하여, 최근 실거래가 수준에서 약간의 여유를 두는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 1억 4천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.