나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61353 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-10 202동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 '북고양설문TG' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 중소형 공장, 농경지 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서 (사용승인일: 2015.08.28) 외벽:드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 토지를 자체 평탄화한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km )(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택 , 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61353 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

물건 현황

소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-10 202동 2층202호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 51.52㎡ (약 15.6평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2015년 8월 28일

건물명: 갤러리하우스 202동

토지 정보

토지이용계획: 계획관리지역

제한사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역

토지 형상 및 이용상태: 완경사지 토지를 자체 평탄화한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 단지내 도로를 통해 노폭 약 6m 내외의 공도와 접함

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 '북고양설문TG' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 중소형 공장, 농경지 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

권리 현황

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022년 12월 06일)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 채권자의 인수조건 변경 확약서에 따라 매각으로 소멸됩니다.

임차인 분석

* 주택도시보증공사 (김영미):

보증금: 173,000,000원

전입일자: 2021년 8월 26일

확정일자: 2021년 7월 22일

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 HUG가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의함.

* 김 :

보증금: 0원

전입일자: 2025년 4월 10일

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 윤 :

보증금: 0원

전입일자: 2025년 2월 12일

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 (2022년 12월 06일)

4. 상권분석

주변 매매/임대 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월 1일 거래된 67.31㎡(약 20.4평) 규모의 바흐더힐 101동(2023년식)은 277,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 15일 거래된 61.45㎡(약 18.6평) 규모의 해가온 101동(2019년식)은 274,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 9일 거래된 41.2㎡(약 12.5평) 규모의 갤러리하우스 101동(2014년식)은 52,000,000원에 거래되었습니다.

시세 분석

본건은 59.84㎡(약 18.1평)의 건물 면적을 가지고 있습니다.

주변 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 연식 및 면적을 가진 물건들의 시세는 274,000,000원 ~ 277,000,000원 선으로 형성되어 있습니다.

다만, 2014년에 건축된 41.2㎡ 규모의 갤러리하우스 101동 매물이 52,000,000원에 거래된 사례가 있어, 이는 단위 면적당 가격이 매우 상이하므로 해당 사례는 직접적인 비교 대상에서 제외하거나 별도의 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설

본건은 공동주택, 중소형 공장, 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 자체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

인근 대중교통 이용이 가능하여 주변 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보에 기반한 조사 결과, 본건 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다.

이는 임차인(김영미)의 대항력이 없음을 명확히 하고, 보증금 반환 관련 권리를 HUG가 우선적으로 처리하겠다는 의미로 해석됩니다.

등기부상 김영미의 주택임차권은 말소 예정 또는 말소 처리된 것으로 보입니다.

임대관계 미상

임대관계가 불명확하여, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없어 보입니다.

특히, 신청채권자인 HUG가 선순위 임차인의 보증금 반환 문제에 대해 명확한 입장을 표명하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라, 명도 관련 리스크는 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 적절한 수준으로 보이며, 향후 시세 상승 여력 및 투자 가치를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

HUG의 적극적인 인수조건 변경 확약으로 임차인 관련 리스크가 최소화되었습니다.

신축에 가까운 건물(2015년식)로 내부 상태 양호 예상.

계획관리지역 내 위치하여 향후 개발 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

주변 유사 면적 시세: 274,000,000원 ~ 277,000,000원

본건 건물 면적 (59.84㎡) 및 주변 시세, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원으로 추정됩니다.

HUG의 임차권 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약으로 인해 인수 보증금이 0원이므로, 실질적인 인수 부담금은 매각 가격 자체로 볼 수 있습니다.

감정가가 시세보다 낮게 책정된 점을 감안하여, 유찰 없이 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

따라서, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.