나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61367 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-64 씨티뷰4차 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 지하철역(풍산역, 경의중앙선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브및경사슬래브지붕 지상4층 건물내 제1층 제101호로서 (사용승인일 : 2017.12.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25-08-26)(외국인등대상(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상임. - 본 건물명은 공부상 "씨티뷰4차"로 되어 있으나, 건물에는 "104"로 표기되어 있음.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.
2. 공부상 "씨티뷰4차"로 기재되어 있으나 건물에는 "104"로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61367 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 317,000,000원

1.2. 물건 정보

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1127-64, 씨티뷰4차 1층101호 (신주소: 경기도 고양시 일산동구 애니골길 15-38)

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 토지면적: 52.76㎡ (약 15.96평)

* 건물면적: 57.14㎡ (약 17.29평)

1.3. 건물 정보

* 건물명 (공부상): 씨티뷰4차

* 건물명 (현장 표기): 104

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2017년 02월 24일

* 해당층: 지상 1층 (총 4층 건물)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 지역의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(풍산역, 경의중앙선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정 (2026타경61367), 접수일자 2026-05-26.

* 본 경매로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-30

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이 은 전입일자상 대항력이 있으나, 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 보증금은 확인이 필요할 수 있으며, 금액이 '0원'으로 기재된 경우에도 잠재적인 인수 금액이 발생할 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 290,000,000원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-11

* 배당신고일자: 2023-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 등기부상 말소 예정이며, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리관계 요약

* 인수되는 권리: 임차인 이 의 보증금 미상 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 신청채권자의 강제경매 개시결정 등기 및 그 이하 순위의 모든 권리.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 풍산역 주변으로 상업 지구 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

* 본건은 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 상권이 크게 활성화되기보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 주변 환경은 대체로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 단지 내 또는 인근에 주차 공간이 마련되어 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교통 편의성

* 경의중앙선 풍산역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 이 은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 보증금 확인 및 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물명칭 불일치: 공부상 "씨티뷰4차"이나 건물에는 "104"로 표기되어 있어, 실제 현장 확인 시 혼동의 여지가 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 풍산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라를 갖춘 입지입니다.

* 감정가는 317,000,000원이지만, 최근 거래 사례들을 고려할 때 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있습니다.

* 주택도시보증공사 관련 임차권(290,000,000원)은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 가장 큰 리스크는 임차인 이 으로, 보증금 0원 및 대항력 보유로 인해 인수 금액이 발생할 가능성이 있어 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 현장 확인 시 건물 표기 불일치 사항을 반드시 점검해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 경의중앙선 풍산역 이용 편리.

* 안정적인 주거 지역: 풍동 지역의 꾸준한 수요.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 저평가 가능성.

* HUG 관련 보증금 문제 해결: 290,000,000원 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 317,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 이 의 보증금 미상분 리스크는 제외하고 계산)

* 시세 분석: 제공된 최근 거래 사례(2026년 7월)에서 유사 면적(약 57㎡)의 거래가가 20,000만원 수준으로 확인됩니다. 다른 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 20,000만원 ~ 22,000만원 내외로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 210,000,000원.

* 상기 예상 입찰가는 최근 시세, 감정가, 그리고 임차인 이 관련 리스크를 종합적으로 고려한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.