나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61347 [1] 경기도 파주시 동패동 14-12 피렌체2 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경61347 (1) 물건에 대한 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61347 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 14-12 피렌체2 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

건물면적: 50.26㎡ (약 15.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2018년경 (건축물표제부 정보 기준)

층수: 4층 / 총 4층

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 동패동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다. 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2026년 5월 12일자 강동세무서장의 압류(갑5)입니다. 본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되며, 등기부등본상 을구1번으로 기재된 주택임차권(한승엽, 188,000,000원)은 말소(말소: 말소) 처리된 것으로 보입니다. 또한, 임차인(한승엽)은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.07.09.자)를 제출하여 권리관계가 정리될 것으로 예상됩니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 파주시 동패동 일대는 주거지역으로, 주변에 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 내 소비 및 편의시설 이용이 용이함을 시사합니다. 또한, "덕이중학교" 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량의 진출입이 원활하며, 대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 교육: "덕이중학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 도로: 본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인이나 특정 목적으로 토지를 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출: 임차인 관련 보증금 및 임차권 등기 말소에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 처리가 있었으나, 해당 내용에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'임을 감안할 때, 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 부동산 강제경매: 일반 매매가 아닌 경매 절차를 통한 취득으로, 입찰 및 명도 과정에 일반적인 절차와 주의가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 경매를 통해 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 적극적인 권리 관계 정리를 통해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 경매 절차의 특성을 고려해야 합니다. 주변 시세와 비교하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확화: 주택도시보증공사의 확약서 제출 및 임차인 대항력 부재, '인수 보증금 합계: 0원'으로 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 경쟁력: 감정가(2억 1,600만원) 대비 최근 실거래가(약 1억 4,500만원 ~ 1억 6,120만원)에 비해 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역 및 학교 인근으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 주택 거래 가격은 약 1억 4,500만원에서 1억 6,120만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 2억 1,600만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. '인수 보증금 합계'가 0원임을 고려하여, 시장 시세를 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 물건 거래가격을 고려했을 때, 현재 시세를 기준으로 약 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 경쟁력을 확보할 수 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 여부에 따른 추가 고려가 필요할 수 있습니다. 따라서, 투자 목적 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.