나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71121 [1] 경기도 동두천시 송내동 665-3 송내주공아파트 415동 13층 1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진입이 가능하며 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장 및 국철1호선 "지행역"이 소재하는 등 전반적으로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 15층 건물내 13층 1306호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지 마감, 타일붙임 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강비설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형 토지로 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내 도로를 통하여 외부에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-09-20) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권벙비계획법>, (2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권벙비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71121 (1)

소재지: 경기도 동두천시 송내동 665-3 송내주공아파트 415동 13층 1306호

용도: 아파트

감정가: 163,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

준공년월: 2003년 5월

건축 구조: 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 15층 건물 내 13층

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.65㎡ (약 13.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.92㎡ (약 18.1평)

건물제시외면적: 0.00㎡

아파트 분양면적 (추정): 약 80.33㎡ (약 24.3평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 진입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 인근에 버스정류장이 있고 국철 1호선 "지행역"이 소재하고 있어 전반적으로 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리: 2026년 5월 28일 접수된 주택도시보증공사(주)의 강제경매 개시결정 (갑5) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구의 주택임차권(최명화, 200,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수주의 권리 (대항력 있는 임차인)

임차인: 이원섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 28일

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 실제 거주 사실 여부 및 추가적인 법적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

3.3. 채권자 정보 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: 채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의한다는 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설이 인근에 분포하고 있습니다.

4.2. 단지 정보

아파트명: 송내4단지주공

총 세대수: 1386세대

사용승인일: 2003년 5월 20일

총 동수: 17동

본건 층수: 13층 (총 15층)

주차대수: 총 1054대 (지하 40대, 지상 12대, 옥외 751대 - 정보 상이, 총 1054대 기준)

4.3. 생활 편의시설

* 교육시설: 송내초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 국철 1호선 지행역 이용이 편리합니다.

* 기타: 단지 내 상가 및 인근 지역에 생활 편의시설이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이원섭: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 이*으로 표기)

* 매각 조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축년도: 2003년 준공으로 연식이 있는 편이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

해당 물건은 경기도 동두천시 송내동에 위치한 송내주공아파트 13층입니다. 교육 및 교통 여건이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 무난한 편입니다. 그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인(이원섭)이 존재하고, 채권자인 주택도시보증공사와의 매각 조건이 복잡하여 낙찰 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 잠재되어 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 양호한 입지 조건과 비교적 저렴한 감정가로 실거주 목적 투자 시 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가를 고려할 때, 권리 상의 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

최근 2026년 7월 4일, 동일 면적(59.92㎡)의 3층 아파트가 145,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 13층으로 3층보다 높은 층수이므로, 단순 시세만 고려하면 145,000,000원보다 높은 가격대를 형성할 수 있습니다. 18.1평 기준 평당 약 801만원의 실거래가를 적용 시, 13층의 시장 가치는 약 15,000,000만원 이상으로 추정됩니다.

시세 분석에 따른 예상 입찰가:

상기 시세 분석 결과, 본건의 잠재적 시장 가치는 15,000만원에서 15,500만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 권리 분석에서 언급된 대항력 있는 임차인(이원섭, 보증금 0원) 및 HUG 인수조건 변경 등 복합적인 리스크 요소를 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소로 인한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 13,000,000원 ~ 14,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 제안 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.