나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71119 [1] 경기도 의정부시 의정부동 583-3 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ‘의정부역(1호선)’ 남서측 인근에 위치한 다세대주택 ((통칭)신도빌라 5동) 내 단위세대로, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 및 지하철역까지의 거리 등으로 보아 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상3층/지하1층 건물 내 2층 202호로, 외벽: 외장벽돌붙임 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 583-3 :제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2023-09-25)(의정부역2구역), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-09-25)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2023-09-25)(의정부역2구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

지분매각/공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(보증금 미납으로 매수신고가 실효되는 경우 그 공유자는 다음 매각기일 부터는 우선 매수청구권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71119 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 583-3, 2층 202호

건물명: 신도빌라 5동 202호

용도: 다세대주택

건축년도: 1990년

감정가: 79,000,000원

토지 면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

토지 지분: 15.93820405373936㎡ (약 4.82평)

건물 면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

건물 지분: 21.524292㎡ (약 6.51평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 583-3번지에 소재한 신도빌라 5동 2층 202호입니다.

* 교통: 본건은 1호선 의정부역 남서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철역까지의 거리, 노선 수 등을 고려할 때 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 주변 환경: 본건이 속한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 의정부역 중심 상권과 인접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

* 말소기준권리: 2021년 7월 29일자 의정부세무서장의 압류(갑7)가 말소기준권리가 되며, 이를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 김형국(1990년), 이미현 외 2명(2021년, 상속), 최종금(2021년, 매매).

* 압류 및 경매: 다수의 압류(의정부세무서장, 의정부시, 고양시, 국민건강보험공단)와 강제경매 개시결정(삼성화재해상보험주식회사)이 등기되었으며, 이들은 말소 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 44,375,305원으로 기재되어 있으나, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 도심 지역에 위치합니다.

* 개발 계획: 본건 소재지는 지구단위계획구역(의정부역2구역) 및 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 정비 및 개발 사업을 통한 가치 상승이 기대됩니다. 의정부역 역세권 개발 사업을 통해 지역 경제 활성화 및 인프라 개선이 추진될 예정입니다.

* 교통 중심지: 의정부역은 수도권 북부의 핵심 교통 거점으로, 복합환승센터 조성이 계획되어 있어 향후 접근성이 더욱 강화될 전망입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 1호선 의정부역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 본건 소재지 주변에 유해하거나 혐오 시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 대부분 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 건물 전체의 관리 및 처분 시 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 이로 인해 의사 결정 과정에서 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 결과를 무효로 만들 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 다음 매각 기일부터는 행사할 수 없습니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 보유 여부 및 보증금, 차임 등 구체적인 계약 내용을 확인해야 합니다. '임대관계 미상'이라는 점은 잠재적인 명도 리스크 또는 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 정비구역 지정: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발, 재건축 등 정비사업 추진 시 건축물에 대한 추가적인 규제나 사업 진행에 따른 변동이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 의정부역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 지역 개발 잠재력을 갖춘 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 특히 최근 재개발 및 도시 정비 계획이 활발히 추진되고 있어 미래 가치가 기대됩니다. 그러나 '지분 매각'이라는 특성상 단독으로 완전한 권리를 행사하기 어렵다는 점, 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는다는 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 79,000,000원으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

* 개발 잠재력: 의정부역 역세권 개발 및 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 실거래가는 102,500,000원에서 110,000,000원 사이로 파악됩니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 추정 시세는 약 130,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 79,000,000원으로, 추정 시세보다 약 40% 이상 낮게 책정되어 있습니다. 이는 투자 매력도를 높이는 요인이지만, '지분 매각', '공유자 우선매수 신고', '임대차 관계 미상' 등의 위험 요소를 충분히 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

특히 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어, 고액 입찰 시 낙찰을 받지 못할 위험이 있습니다. 또한, 향후 공유자와의 원활한 협의를 위해서는 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 1차 경매 시 예상 입찰가 범위를 감정가 수준에서 시작하여 시세와의 격차, 위험 요소를 반영한 보수적인 금액으로 제안합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 85,000,000원

(입찰 시, 입찰 보증금 10%는 별도로 준비해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.