나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71078 [1] 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 602동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지금 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 광숭초등학교 북서측 인근에 위치하며, 일대는 아파트 등 주거용부동산이 주를 이루고 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 지상15층 중 제5층 제501호로, 외벽: 몰탈 위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

아파트(거실, 주방/식당, 침실3, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로와 외부 도로가 연계되어 있으며, 본건 남동측으로 그 상태가 보통인 폭25m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로1류(폭 20m~25m) (저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. -본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상 부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. -본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. -본건 등기사항전부증명서 상 주택임차권을 목적으로 하는 등기가 기재되어 있는바, 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람. -본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71078 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 602동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 235,000,000원

면적

토지면적: 56.20㎡ (약 17.0평)

건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2006년 4월 13일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 광숭초등학교 북서측 인근에 위치하며, 일대는 아파트 등 주거용부동산이 주를 이루고 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

도로 상태

* 단지 내 도로와 외부 도로가 연계되어 있으며, 본 건 남동측으로 폭 25m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로1류(폭 20m~25m) (저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당함.

주변 시설

* 본 건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주거 환경으로 적합함.

1.2. 권리분석

등기부 요약

* 말소기준권리: 의정부지방법원 2026타경71078 강제경매개시결정 (접수일자 2026-05-26)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 있으나, 해당 권리는 등기부상 확인되지 않음)

* 주요 등기사항:

* 소유권이전 (2006-07-05, 신탁말소)

* 소유권이전 (2013-04-10)

* 소유권이전 (2020-11-13, 매매)

* 주택임차권 (2024-04-03, 권리자: 김정호, 보증금: 245,000,000원, 전입일자: 2022-03-28, 확정일자: 2022-03-10). 본 임차권은 말소 예정임.

* 강제경매 (2026-05-26, 신청채권자: 주택도시보증공사, 금액: 245,000,000원)

임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 보증채권자)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-10

* 배당신고일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권 양수인이자 신청채권자로서, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기 말소에 동의함. 이에 따라 본 건 경매로 인해 해당 임차권은 소멸될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 아파트 단지로, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임. 아파트 단지 자체의 편의시설 및 인근 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있음.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 양주자이 6단지

* 주소: 경기도 양주시 삼숭로58번길 115 (삼숭동 688번지)

* 준공년도: 2006년

* 총 세대수: 745세대 (본 건 602동)

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 총 주차대수: 748대 (단지 전체)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

면적 정보

* 본 건 전용면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 본 건 토지 지분면적: 56.20㎡ (약 17.0평)

편의시설

* 본 건이 속한 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 각종 편의시설 이용 가능함.

* 인근에 광숭초등학교가 위치하며, 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

* 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자로서 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하였으며, 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출한 점은 권리 관계를 명확히 하는 긍정적 요소임. 본 건은 경매 신청 채권자가 HUG이며, 임차인의 대항력이 없으므로, 임차 보증금 245,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성은 없습니다.

기타

* 감정평가서 상 "본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람" 등의 문구가 있어, 실제 경매 참여 전 최신 등기부등본 및 건축물대장 확인이 필수적임. (단, 현재 제공된 정보 상 임차권은 말소 예정임)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없으며, 임차인 관련 사항도 경매 절차에 따라 정리될 예정입니다. HUG가 신청 채권자이며 임차 채권을 양수하였으나, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금이 인수될 여지는 없습니다. 따라서 법률적으로 깨끗한 권리 상태로 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 매매 사례가 2억 1천만원대부터 2억 2천만원대까지 형성되어 있어 시세 파악 및 투자 가치 산정에 용이함.

경매 절차상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능함.

아파트 단지가 잘 정비되어 있으며, 주변 주거 환경이 안정적임.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 ~ 7월): 212,500,000원 (8층), 140,000,000원 (10층, 직거래 - 특이 거래 가능성), 220,000,000원 (13층)

* 감정가: 235,000,000원

* 최근 거래가 중 10층 직거래 매물(140,000,000원)은 시세와 차이가 커서 특이 거래로 간주할 수 있습니다.

* 8층(212,500,000원) 및 13층(220,000,000원) 거래가를 바탕으로 볼 때, 본 건(5층)의 현재 적정 시세는 210,000,000원 ~ 225,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 본 건은 5층으로, 층수 및 위치에 따른 가치 차이를 고려해야 합니다.

예상 입찰가

* 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 감안한 예상 입찰가는 225,000,000원으로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 추가적으로 확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.