나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101085 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2021.07.16) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 승강기설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10) (토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사시 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 635-516번지, 아르떼빌 5층 501호에 소재하며, 현재 주소는 서울특별시 관악구 국회단지9길 29 (봉천동)입니다.

해당 건물은 2021년 7월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 총 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

본 건물의 전용면적은 25.16㎡ (약 7.61평)이며, 토지 지분은 21.67㎡ (약 6.56평)입니다.

감정평가액은 321,000,000원입니다.

건축물 표제부상 전체 대지면적은 263.7㎡ (약 79.78평), 연면적은 395.29㎡ (약 119.59평), 건축면적은 152.55㎡ (약 46.14평)입니다.

2.2. 경매 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101085 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로상태

본 건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기일: 2021년 8월 4일 (이언구 외 3명)

주택 임차권 등기 (을1): 2023년 10월 30일 접수, 권리자 이미숙, 권리금액 308,000,000원. 해당 권리는 인수 대상이며, 전입일자 2021년 10월 12일, 확정일자 2021년 8월 27일입니다.

압류 (갑3, 관악세무서장): 2025년 1월 15일 접수, 말소기준권리입니다.

이후 압류 (갑4, 서울특별시), 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사) 등기들이 존재하며, 이들은 말소 대상입니다.

등기부 채권 총액: 308,000,000원

4.2. 임차인 현황

본 건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이미숙)

보증금: 308,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 12일

확정일자: 2021년 8월 27일

배당신고일자: 2023년 10월 30일

대항력: 있음

비고: 을구 1번 임차권등기, 매각 후 인수되는 보증금입니다.

* 임차인: 지양우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 4일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

4.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 을구 1번의 주택임차권 (이미숙)이며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

임차인 이미숙은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 308,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 지양우는 대항력이 없습니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 봉천동 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 주변에 서울관광고등학교가 있어 학생 유동인구가 있을 수 있습니다.

또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 업무 단지가 인접해 있지는 않으나, 생활 편의시설 이용은 무리 없을 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 내부 설비

난방 설비, 위생 설비 및 급배수 설비, 화재감지시설, 승강기 설비, 주차장 등이 설치되어 있습니다. 2021년 준공 건물로서 비교적 현대적인 설비 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

6.2. 주변 편의시설

주거 지역 및 근린생활시설 지역의 특성상, 편의점, 마트, 병원, 음식점 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차보증금 인수

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 이미숙의 보증금 308,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정평가액 321,000,000원과 거의 유사하거나 높은 금액으로, 실제 낙찰가에 더해지는 총 부담액이 상당할 수 있습니다.

7.2. 토지거래허가구역

본 건은 여러 기간에 걸쳐 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

- 지정기간: 2024. 9. 10. ~ 2029. 9. 9. (모아타운 내 지목 도로 토지)

- 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31. (아파트 혼재단지)

- 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대)

매수 후 토지거래허가를 받아야 하며, 이에 대한 추가적인 확인 및 절차가 필요합니다.

7.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

- 도시지역, 제1종일반주거지역

- 가축사육제한구역

- 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호)

- 대공방어협조구역

- 소규모주택정비 관리지역 (모아타운 포함 가능성)

- 과밀억제권역

7.4. 주변 환경

특별히 혐오시설이 인근에 있다고 파악되지는 않으나, 주거 지역으로의 개발 및 거주 환경에 대한 직접적인 영향은 고려될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 3억 8백만원에 달하는 선순위 임차보증금 전액 인수 조건은 투자자에게 상당한 부담으로 작용합니다. 감정가가 임차보증금보다 낮으므로, 낙찰가가 감정가를 넘어서더라도 인수 보증금 때문에 실질적인 순익이 적거나 마이너스가 될 수 있습니다. 소규모주택정비 관리지역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 현재로서는 임차보증금 인수 위험을 최우선으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축급 건물

* 서울 관악구 봉천동, 주거지로서의 기본적인 입지

* 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 개발 기대감

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 선순위 임차인의 보증금 308,000,000원을 제외하고 산정합니다. 즉, 매수인은 낙찰가에 308,000,000원을 더한 금액을 총 부담하게 됩니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

- 전용면적 26.98㎡ (2016년 준공) 물건이 283,000,000원 (평당 약 10,490,000원)에 거래되었습니다.

- 전용면적 39.75㎡ (2022년 준공) 물건이 540,000,000원 (평당 약 13,580,000원)에 거래되었습니다.

- 전용면적 53.28㎡ (1991년 준공) 물건이 190,000,000원 (평당 약 3,570,000원)에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 25.16㎡ (약 7.61평)입니다. 가장 유사한 26.98㎡ 물건의 거래가액을 기준으로 볼 때, 본 건의 적정 시세는 약 280,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만, 매수인은 308,000,000원의 임차보증금을 추가로 인수해야 하므로, 총 부담액은 약 588,000,000원 (280,000,000원 + 308,000,000원)이 됩니다. 이는 가장 비싼 거래 사례(540,000,000원)와 비슷하거나 높은 수준입니다.

따라서, 실질적인 수익을 확보하기 위해서는 입찰가를 308,000,000원 이하로 책정해야 합니다.

본 건의 감정가는 321,000,000원이지만, 임차보증금 인수 조건을 고려할 때, 입찰 희망자는 실질적인 부담액이 시장 시세와 비교하여 매력적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

보수적으로 접근하여, 총 부담액이 시장 시세 상한선(약 540,000,000원)을 넘지 않도록 고려한다면, 본 건의 적정 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이보다 높은 금액으로 입찰 시, 인수 보증금으로 인한 손실 위험이 매우 커집니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.