나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101060 [1] 서울특별시 동작구 상도동 212-135 이에스하임7차 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '신상도초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 7호선 상도역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2018-05-18) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사지로, 단지형 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

본건에 공부상 등재되지 아니한 제시외건물 ㉠ 이 소재하며, 현장조사에 의거 개략적으로 면적사정하여 그 가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 ‘건물이용상태’ 및 ‘사진용지’참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 320,000,000원)

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101060 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 212-135 이에스하임7차 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 413,000,000원

토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물면적: 29.77㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 등 정보 종합)

사용승인일: 2018년 5월 18일

2. 입지조건

입지조건:

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '신상도초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 상도역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태:

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

권리분석:

말소기준권리: 2026년 5월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기입니다.

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (이지애): 임차보증금 320,000,000원. 전입일자 2021년 8월 9일, 확정일자 2021년 6월 29일. 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 갑 11번 강제경매 개시결정 (말소기준권리)

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들.

특이사항:

* 선순위임차권, 대항력있는 임차인 (이지애) 존재.

* 공동담보 물건으로 경매 진행.

* 건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-09

확정일자: 2021-06-29

배당신고일자: 2023-08-24

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금입니다.

* 임차인: K *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-02-11

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: M *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026-02-10

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

임차보증금 인수 총액: 320,000,000원 (이지애)

4. 상권분석

상권분석:

본건은 서울특별시 동작구 상도동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 신상도초등학교 인근입니다. 지역 내 주민을 위한 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 보면, 전용면적 약 41㎡~55㎡대의 주택들이 2026년 7월 기준으로 6억 4천만원에서 7억 4천만원 사이에 거래되었습니다.

5. 생활정보

생활정보:

* 주변 시설:

신상도초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다. 지하철 7호선 상도역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 주변에 분포합니다.

* 건물 상태:

2018년 5월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 기본 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 특이사항:

건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

* 임차보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인 이지애의 보증금 320,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 투자 위험 요소입니다.

* 미상 보증금 임차인: 금액이 미상인 보증금을 가진 임차인 2명의 대항력 존재 여부 및 잠재적 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다. (전입일자가 경매 시점 이후인 점은 긍정적이나, 대항력 발생 조건 확인 필요)

* 위반건축물: 제시외 건물이 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재하며, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간이 있어 거래 시 주의가 필요합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

종합 의견:

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 2천만원을 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 금액이 미상인 다른 임차인들의 존재 및 위반건축물 등재 사항은 추가적인 위험 요인입니다. 감정가 4억 1,300만원은 인수 보증금을 제외한 금액으로 해석되므로, 실제 총 투자금액은 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트:

* 입지: 신상도초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 상도역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가 자체는 인근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있으나, 이는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액이므로 총 투자비용 관점에서 면밀한 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가:

본건의 감정가는 413,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 320,000,000원입니다. 따라서 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

인근 다세대주택의 최근 실거래가(2026년 7월)는 약 6억 4천만원에서 7억 4천만원 수준입니다.

만약 인수 보증금 320,000,000원을 전액 부담해야 한다면, 총 투자 비용이 시장가격을 초과하지 않도록 낙찰가를 산정해야 합니다. 즉, 총 투자 비용이 약 7억 4천만원을 넘지 않도록 하기 위해서는 낙찰가가 약 4억 2천만원(7.4억 - 3.2억) 이하로 결정되어야 합니다.

감정가가 4.13억원이므로, 낙찰가가 감정가 수준에서 결정된다면 총 투자 비용은 약 7.33억원이 되어 시장 상단 가격에 근접하게 됩니다.

권리 분석상 인수 부담이 크고 위반건축물 등의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수해야 할 보증금 320,000,000원을 고려하여, 총 투자 비용이 인근 시세 범위 내에서 형성될 수 있도록 약 3억 8천만원 ~ 4억 3천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 예상 입찰가는 낙찰 후 매수인이 추가로 부담할 320,000,000원을 제외한 금액으로, 실제 총 투자금액(낙찰가 + 320,000,000원)이 시장 가격을 초과하지 않도록 산정한 것입니다. 최종 입찰가는 권리관계의 명확한 재확인과 임차인 보증금의 배당 변제 가능성을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.