나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101084 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 735-15 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '역삼역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 '역삼역'(지하철 2호선) 및 '강남역'(지하 철 2호선 및 신분당선)과 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양 호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 내 제3층 제308호로서 (사용승인일 : 2014.06.23.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임 .

설비내역

급배수/위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 주차설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 리모델링지구(테헤란로 리모델링 활성화구역), 지구단위계획구역(테헤란로) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부를 확인할 수 없어, 호별 배치는 외부관찰 및 탐문, 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기준으로 표시하였으며, 실제 구조 및 이용상 황, 제반 설비의 작동여부, 내부 인테리어 여부 등은 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 735-15 3층308호에 소재한 오피스텔입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 중 제3층 제308호이며, 사용승인일은 2014년 6월 23일입니다.

건물은 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 리모델링지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 한정)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 210,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 3.88㎡ (약 1.17 평)이며, 건물면적은 20.19㎡ (약 6.11 평)입니다.

본건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 매각 정보

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '역삼역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 '역삼역'과 지하철 2호선 및 신분당선 '강남역'이 소재하고 있습니다.

또한, 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 관악세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 6번 주택임차권(윤혜정, 보증금 164,800,000원, 전입 2019.07.05.)입니다.

임차보증금 164,800,000원의 전부 또는 일부가 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-19

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명확한 금액 확인 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 윤 (주택도시보증공사)

보증금: 164,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-05

확정일자: 2019-07-05

배당신고일자: 2023-08-18

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로서, 임대차보증금 164,800,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

건물은 오피스텔 및 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 역세권 상권입니다.

'역삼역'과 '강남역' 모두 접근성이 높아 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 건이 속한 토지는 일반상업지역, 리모델링지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

다만, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인이나 아파트 용도에 한정되므로 일반적인 오피스텔 매매/임대에는 큰 제한이 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 3층, 지상 15층 규모이며 본건은 3층에 위치합니다.

급배수/위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

'역삼역' 및 '강남역' 인근으로 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 강남의 비즈니스 및 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(윤혜정)에게 지급해야 할 보증금 164,800,000원입니다. 이는 초기 투자금 부담을 가중시키며, 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 됩니다.

6.2. 명도 리스크

현장 조사 시 점유자를 확인할 수 없었던 점은 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 임차인 외 다른 점유자가 있을 경우 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상의 각종 제한사항(높이 제한 등)은 향후 건물 활용이나 가치 상승에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남의 핵심 입지와 우수한 교통 여건을 갖춘 오피스텔로서 잠재력이 있습니다.

그러나 164,800,000원에 달하는 선순위 임차인 보증금 인수 부담과 점유자 미확인으로 인한 명도 불확실성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

따라서 해당 리스크를 철저히 분석하고, 이를 충분히 상쇄할 수 있는 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

강남 중심부, '역삼역' 및 '강남역' 더블 역세권이라는 최상의 입지 조건을 가지고 있습니다.

향후 지역 개발 및 임대 수요 증가에 따른 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 인수되는 보증금 부담을 감안한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 상당한 투자 메리트를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 시장가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

유사한 조건의 오피스텔 시세는 약 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인에게 인수되는 임차보증금 164,800,000원을 고려할 때, 본 건의 실질적인 매수 가치는 이러한 부담금을 제외한 금액으로 평가됩니다.

이를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 약 52,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장가치 대비 약 76% 수준이며, 인수되는 보증금을 합산한 총 매수 비용은 약 216,800,000원으로, 시장가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 시장 조사를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.