나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101083 [1] 서울특별시 동작구 대방동 378-21 시그니처 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 서울공업고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루며 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101083 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 378-21 시그니처 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 391,000,000원

토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

건물면적: 29.83㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 서울공업고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거 지역이며, 일부 근린생활시설도 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(관할 교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

인접 도로상태: 본 건 남측으로 폭이 있는 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2026년 5월 27일에 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(서울중앙지방법원 2026타경101083)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부요약상 갑3(압류)이 말소로 표시되어 있습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 을구 5번의 주택임차권(신세정)은 보증금 330,750,000원으로, 전입일자 2022년 3월 30일, 확정일자 2023년 12월 8일로 등기되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 신세정 (주택도시보증공사): 보증금 330,750,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.03.30, 확정일자 2023.12.08, 배당신고일자 2024.03.12. 대항력 있음. (매수인 인수 대상)

* 배동성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.07.24. 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 이현정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.07.22. 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

총 인수 보증금 합계: 330,750,000원 (신세정 임차인분)

1.3. 상권분석

본 건은 서울공업고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 안정적인 상권입니다. 주변에 다양한 주거 시설과 함께 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등 직접적인 상권의 영향은 적으나, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 서울공업고등학교, 동작초등학교, 대방초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 1호선 대방역 및 7호선 신대방삼거리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 을구 5번의 신세정 임차인으로, 보증금 330,750,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 배당 금액이 이 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 매수인은 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 감정가(391,000,000원) 대비 매우 높은 금액입니다.

0원 보증금 임차인의 대항력: 배동성, 이현정 임차인은 보증금과 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있습니다. 이들의 점유 및 대항력 여부를 사전에 면밀히 파악하고, 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대비해야 합니다.

감정가와 실거래가 괴리 가능성: 제공된 주변 시세 JSON 정보에서 유사 면적의 다세대주택 거래가 33,000,000원에서 67,000,000원 수준으로 확인됩니다. 이는 본 건의 감정가(391,000,000원)와 큰 차이를 보입니다. 만약 실제 시장 가치가 감정가보다 현저히 낮다면, 인수 보증금으로 인한 총 매수 부담액이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 대방동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 9천1백만원입니다. 그러나 가장 큰 특징은 3억 3천75만원에 달하는 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 경매 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 인수되는 임차 보증금 액수와 낙찰가를 고려한 총 매수 금액이 실질적인 시장 가치 대비 매력적인 수준인지 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 시세 정보가 감정가와 큰 차이를 보이는 점 또한 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 시세 차익: 만약 인수되는 임차 보증금을 제외한 총 매수 비용이 실제 시장 가치보다 낮게 책정될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역: 동작구 대방동은 전통적인 주거 지역으로, 주택 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 좋고 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 현재 감정가는 391,000,000원이나, 인수해야 할 임차 보증금이 330,750,000원에 달하므로, 실제 매수인이 부담할 총액은 낙찰가 + (330,750,000원 - 경매 배당액)이 됩니다.

제공된 주변 시세 JSON 정보에서 유사 면적의 거래가가 3,300만원 ~ 6,700만원 수준으로 확인되는 점은 감정가와 큰 괴리를 보이며, 이는 본 건의 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성을 시사합니다.

이러한 높은 위험 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인이 적용된 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

참고사항: 상기 예상 입찰가는 본 물건의 권리 관계, 특히 인수되는 임차 보증금이라는 높은 리스크를 고려한 잠정적인 제안입니다. 실제 입찰 시에는 경매 진행 상황, 법원 배당률, 최신 시세 변동 등을 면밀히 재확인하고, 최악의 경우(인수 보증금 전액 부담)에도 수익을 확보할 수 있는 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.