나이스옥션 법원경매 대전 2024타경610 [1] 대전광역시 동구 가양동 47-80 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "명석고등학교" 북서측 인근에 소재하는 토지로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 완경사지로서 다가구주택(통칭 "우암하우스", 13가구) 및 창고로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(가양2)(접합), 도로(가양3)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))등임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2011.12.07, 2014.05.02)
- 외벽 : 치장벽돌 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

통칭 "우암하우스"

- 1층 : 계단실, 창고
- 2층 : 다가구주택(5가구)
- 3층 : 다가구주택(4가구)
- 4층 : 다가구주택(4가구)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 기호(1)의 2층, 3층 및 4층의 확장형 발코니 및 옥탑(계단실, 12.6㎡)부분은 부합물로서 건물 기호(1)에 포함하여 평가하였음.
- 기호(1)과 연접하여 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물[㉠]이 소재하여 개략적으로 실측사정 및 관찰감가를 하여 평가하였는바 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2024타경610 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 동구 가양동 47-80번지이며, 주소지 변경 시 대전광역시 동구 우암로387번길 14로 확인됩니다.

본건은 다가구주택으로, 토지 면적은 633.10㎡ (약 191.5평)이며 건물 면적은 715.17㎡ (약 216.3평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 2011년 12월 7일 사용승인을 받았습니다.

감정평가액은 1,971,654,220원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 대항력 있는 임차인이 있으며, 제시외 건물도 일괄 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 명석고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지는 세장형 완경사지 형태를 띠고 있습니다.

건물의 서측으로는 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역, 별도 확인 필요), 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 8월 1일 설정된 (주)엠씨아이대부의 근저당권 (채권최고액 1,248,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 한밭새마을금고의 임의경매개시결정, 세종세무서장 및 대전 동구의 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

또한, (주)엠씨아이대부의 근저당권 관련 3번 근저당권부채권근질권설정, 한밭새마을금고의 임의경매 관련 5번 근저당권부채권근질권설정 등도 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황 분석:

본건에는 다수의 임차인이 거주 중입니다.

'물건명세서 참고사항'에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 1인 존재하며, 이는 한국토지주택공사(LH)로 보증금 6,000만원, 전입일 2015년 12월 23일, 확정일 2015년 11월 23일의 임대차 계약 건입니다.

해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (건물 등기부 요약 을9 참조)

'임차인 현황' 표에는 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 다수(임재빈, 강동경, 박승하 등) 존재하나, '물건명세서'에서는 위 한국토지주택공사(LH) 임차인만 명시적으로 인수 대상임을 알 수 있습니다. 또한 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재도 있어 혼선이 있습니다. 따라서, '물건명세서'에 명시된 한국토지주택공사(LH)의 6,000만원 보증금 외에는 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 법원 집행 절차상의 판단이며, 실제 권리 관계는 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

제시외 건물:

건물 면적 외에 8.16㎡ (약 2.5평)의 제시외 건물이 있으며, 이는 일괄매각에 포함하여 평가되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전 동구 가양동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 명석고등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 다가구주택으로서 13가구의 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다.

단독주택, 다가구주택, 일부 상가가 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 및 대중교통 접근성이 좋아 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

본 건은 주거용 건물로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

교육시설: 명석고등학교가 인근에 위치하며, 동부교육지원청 관할 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되므로, 정확한 구역 범위는 별도 확인이 필요합니다.

교통: 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 상가 시설 이용이 가능하며, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 주택가에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

혐오시설: 주변 지도 및 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (단, 상세 조사를 통해 최종 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차 보증금: '물건명세서'에 명시된 한국토지주택공사(LH)의 임차 보증금 6,000만원은 매수인이 인수해야 합니다. 만약 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

임차인 권리관계 불명확성: '임차인 현황' 표와 '물건명세서' 간의 '대항력 있는 임차인' 및 '인수 보증금' 정보에 일부 차이가 존재합니다. '물건명세서'에 명시된 6,000만원 외 다른 임차인의 권리 관계는 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

건축물 관리 및 유지보수: 2011년 준공된 건물로, 향후 시설 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물의 현황 및 점유 여부를 현장 조사 시 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 중점경관관리구역 등 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 다가구주택으로, 명석고등학교 인근의 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축된 지 15년 가량 되었으나 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

13가구의 임대 수익 창출이 가능하며, 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

다만, 한국토지주택공사(LH) 임차인 1인(보증금 6,000만원)에 대한 보증금 인수 부담이 존재하며, 기타 임차인의 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액과 감정가를 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익: 13가구의 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

우수 입지: 주거 선호 지역에 위치하며, 학교 및 교통 시설이 인접하여 임차인 모집에 유리합니다.

지역 발전 가능성: (해당 지역의 재개발 또는 도시 계획 등 추가 조사 시 투자 가치 상승 여지가 있음)

9. 예상 입찰가

감정가: 1,971,654,220원

매수인이 인수해야 할 임차 보증금: 60,000,000원 (한국토지주택공사)

입찰가 산정 시 고려해야 할 순수 물건 가치 (감정가 - 인수 보증금): 1,911,654,220원

본 물건의 채권 총액(등기부상 근저당 및 경매 청구액 등)이 감정가를 초과하므로, 유찰될 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

이에 따른 예상 입찰가 범위는 약 1,338,157,954원 ~ 1,529,323,376원입니다.

실제 입찰가는 본 물건의 공실률, 임대료 수준, 향후 시장 전망, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 여러 차례 유찰될 경우 가격 조정 폭을 염두에 두고 전략적으로 접근하는 것이 유리합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.