나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50721 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 4층 414호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 순천시 조례동 소재 "왕운초등학교" 서측 인근에 위치한 '시대아파트' 제102동 제4층 제414호로, 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층건 중 4층 414호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 완경사지대내 부정형의 토지로, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

766번지 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(저촉), 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 758-15번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 758-17번지 : 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 769-1번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임. 769-2번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50721 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최 (최OO)

* 감정가: 60,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 4층 414호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 건물면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

* 해당 건물 면적은 전용면적으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "시대아파트" 제102동 4층 414호로, "왕운초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 단지 남동측으로 진출입이 가능하며, 차량 접근이 용이합니다.

* 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 4월 13일 접수된 근저당권 (을3, 고세정, 19,900,000원)입니다.

* 이 외 다수의 소유권 이전 내역이 있습니다.

* 채권 총액: 92,900,000원 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최현철 (전입일자: 2021-08-06, 확정일자: 2021-08-06)

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 본 임차인은 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권이 있습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 4번 주택임차권 (2023년 11월 7일 등기, 임대차보증금 73,000,000원).

* 임차보증금 73,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 순위 3번 근저당권 (말소기준권리)

* 갑구 순위 5번 강제경매개시결정 등기

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 가치

* 주거 지역으로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

* "왕운초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 순천왕운초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

* 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 대형마트 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임차인 최현철의 보증금 73,000,000원에 대한 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 부담해야 합니다.

6.2. 명도 리스크

* 대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 시간 소요 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 다만, 본 임차인은 전세사기 피해자로 우선매수권을 보유하고 있어, 명도 협상 시 이를 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 현황조사서상 2026년 6월 기준 체납관리비 65,150원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 일부 지역(766번지 등)이 자연녹지지역, 근린공원, 소로1류, 중로1류 등에 저촉되는 부분이 있어 향후 재건축 등 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동에 위치한 아파트로, 감정가는 6천만원입니다. 왕운초등학교 인근에 위치하며 주거지역 내에 있어 기본적인 입지조건은 양호합니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 전세사기 피해자로, 우선매수권이 있다는 점입니다. 이로 인해 임차보증금 7,300만원에 대한 인수 가능성이 있으며, 이는 매수인이 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다. 또한, 체납관리비 및 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 6천만원의 감정가는 현재 시장 상황에서 매우 매력적인 수준일 수 있습니다.

* 전세사기 피해자로서 우선매수권을 가진 임차인이 존재하여, 권리 분석 및 명도 협상 시 특수성을 고려해야 합니다.

* 왕운초등학교 인근의 주거지로서, 실거주 목적에도 적합한 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 60,000,000원을 기준으로 하되, 임차인의 우선매수권 행사 여부, 명도 가능성, 그리고 인수해야 할 보증금(73,000,000원)의 실제 부담액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 인수 보증금 73,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정한다는 점을 감안할 때, 입찰 참여자는 잠재적 인수 금액을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 실질적인 낙찰가는 시장 조사 및 권리 관계 명확화 이후 최종 결정될 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.