나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10822 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1468-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2026.06.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "조천읍도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 숙박시설, 농경지 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 주거용 건부지 및 일부 도로등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-21)(저촉), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 '대'이나, 현황 일부 도로등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (1-1) : 목조 스레트지붕 단층으로, <사용승인일 : 1960.> - 외벽 : 몰탈위 페인팅, 제주석 노출마감 등 - 창호 : 목재, 샷시창 등입니다.

이용상태

기호 (1-1) : 공부상 주택이나 내부시설 및 일부 벽체 등이 철거된 상태입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 (1-1)은 공부상 지붕의 구조가 '스레트지붕'이나 현황 '강판지붕'입니다. 기호 (1-2) "부속건물 목조 스레트지붕 단층 창고 33.06㎡"는 현황 '소재불명' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10822 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1468-1

용도: 단독주택

감정가: 444,770,000원

토지면적: 454.00㎡ (약 137.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 128.93㎡ (약 39.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의성중부농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "조천읍도서관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 숙박시설, 농경지 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 6월 1일 접수된 의성중부농업협동조합의 근저당권(을16)입니다.

3.2. 인수되는 권리

통상적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본 상 '을17' 근저당권(지상권설정)은 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있어, 해당 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 채권자 정보

채권자는 의성중부농업협동조합이며, 등기부채권 총액은 1,097,200,000원입니다. 본 경매는 의성중부농업협동조합이 신청한 임의경매 사건입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 현황은 현재까지 파악된 정보상 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 제주도 제주시 조천읍 함덕리 인근의 아파트 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래된 무지개빌라(1992년식, 59.3㎡)는 91,000,000원(9.1억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 함덕에코하임(2017년식, 66.21㎡)은 185,000,000원(18.5억원)에 거래되었습니다.

본 건은 단독주택으로, 감정평가액은 444,770,000원입니다. 그러나 최근 인근 연립/다세대 주택들의 매매가가 9.1억원에서 18.5억원 사이로 형성되어 있어, 본 건의 감정평가액과 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본 건의 건물 노후도 및 활용 상태, 또는 비교 대상 물건과의 특성 차이(단독주택 vs 아파트/연립) 때문일 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

제공된 비교 사례는 모두 아파트 또는 연립주택으로, 본 건과 동일한 단독주택 유형이 아니므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 함덕리 지역의 전반적인 부동산 시장 강세를 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 "조천읍도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 주택, 숙박시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교육시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후 및 상태: 건물 사용승인일이 1960년으로 매우 오래되었으며, 내부 시설 및 일부 벽체가 철거된 상태입니다. 또한, 부속 건물(창고 33.06㎡)은 현재 소재불명 상태입니다. 이는 상당한 수리 및 리모델링 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 공부와의 차이: 토지의 경우, 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부가 도로로 이용 중입니다. 건물의 경우, 공부상 지붕 구조는 '스레트지붕'이나 현황은 '강판지붕'으로 확인됩니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 하수처리구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 '소로3류(저촉)' 표기는 도로 관련 규제 사항이 있음을 나타냅니다.

* 권리관계 불확실성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리는 말소된 것으로 표시되어 있어, 정확한 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 제주도 제주시 조천읍 함덕리의 단독주택으로, 넓은 대지면적(137.33평)을 확보하고 있습니다. 그러나 건물은 1960년 준공되어 노후도가 매우 심하며, 내부 철거 및 부속건물 유실 등 주거로서 활용하기 위해서는 상당한 수준의 복구 및 리모델링이 필요한 상태입니다. 토지 역시 일부가 도로로 이용되고 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 주변의 아파트 및 연립주택 거래 사례와 비교 시, 감정평가액은 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 건물의 현 상태를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 137평의 넓은 토지는 향후 재건축, 증축, 또는 토지 개발 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

* 함덕리 지역의 입지: 함덕리는 제주시 내에서도 관광 및 주거지로 인기가 높은 지역 중 하나입니다.

* 낮은 감정가: 노후된 건물 상태를 반영하여 감정가가 책정되었으므로, 적극적인 리모델링 및 개발 의지가 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 예상되는 수리 및 리모델링 비용, 그리고 잠재적 개발 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

제공된 JSON 정보의 최근 매매가(9.1억원~18.5억원)는 주로 아파트/연립주택으로, 본 건의 노후된 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 또한, 건물의 심각한 노후 상태와 수리 비용을 고려해야 합니다.

감정가 444,770,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 및 수리 비용을 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 4억 5천만원 ~ 6억 5천만원

이 범위는 감정가보다 약간 높은 수준에서 시작하며, 리모델링 또는 재건축에 필요한 비용과 함덕리 지역의 시장 상황을 반영한 예상 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 상세한 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.