나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50713 [1] 전라남도 순천시 별량면 우산리 699-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 별량면 우산리 소재 "외동마을" 내[일련번호 1), 2)]에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재한 순수 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지이며 도로로 이용 중임. 일련번호 2) 사다리 평지이며 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 도로임. 일련번호 2) 서측 및 북측으로 노폭 약 6~7m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-가) 벽돌조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 도배벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임,

이용상태

일련번호 3-가) 단독주택.

설비내역

급배수시설, 위생설비 및 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 등, 약 32.1㎡임. 제시외건물 ㄴ) 조적조 판넬지붕 단층, 다용도실 등, 약 14.7㎡임. 제시외건물 ㄷ) 철파이프조 렉산지붕 단층, 차양, 약 21.0㎡임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물, 수목, 제시외 창고 내 저온창고 각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50713 (1)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 우산리 699-2

용도: 단독주택

감정가: 290,336,600원 (2억 9033만 6600원)

토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

토지지분: 400㎡

건물면적: 99.27㎡ (약 30.00평)

건물지분: 99.27㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리는 순천중부새마을금고 근저당임)

포함매각 대상: 제시외 건물, 수목, 제시외 창고 내 저온창고 각 포함

2. 입지조건

주위환경: 본건은 "외동마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재한 순수 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

토지형상 및 이용상태: 토지(일련번호 1)는 사다리형 평지로 도로로 이용 중이며, 토지(일련번호 2)는 사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용 중임.

인접도로상태: 일련번호 1)은 도로이며, 일련번호 2)는 서측 및 북측으로 노폭 약 6~7m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(200m 거리제한)에 해당함.

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 순천중부새마을금고 근저당 (접수일자 2013-04-16, 채권최고액 151,200,000원 및 2026-05-21, 채권액 130,548,446원).

* 기타 근저당: 한빛식품주식회사 (접수일자 2023-05-11, 40,000,000원).

* 가압류: 서민금융진흥원, 소상공인시장진흥공단, 중소기업중앙회, 전남신용보증재단 등 다수의 가압류 권리가 등기되어 있으나, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 소유권 변동: 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 현재 소유권자는 김요한임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"가 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아, 지상권 등 등기부상 표시되지 않은 권리의 존재 여부를 추가적으로 확인해야 함.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원임. 다만, 임대 관계는 미상으로 되어 있어 실제 점유 현황에 대한 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함됨.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하여 상업 활동보다는 농업 및 단독주택 위주의 지역 특성을 보임. 인근에 간선도로가 있어 교통 접근성은 양호하나, 주변에 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됨.

5. 생활정보

주변 시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 인근 마을에서 가능할 것으로 보임.

혐오시설: 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았음. 다만, 순천시 전반적으로 폐기물처리시설 관련 논의가 있는 것으로 파악됨. (참고: 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 제공되지 않아 분석에서 제외함.)

6. 잠재적 리스크

건물 일부 침범 추정: 본건 토지(우산리 699-2번지)에 타 지번(우산리 702-1번지) 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 추정됨. 이는 추후 재산권 행사나 활용에 제약이 될 수 있는 중대한 사항으로, 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 필요함.

미확인 임대차: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원인 점으로 미루어 대항력 있는 임차인은 없을 가능성이 높으나, 실제 점유 현황 및 법적 지위에 대한 명확한 확인이 필요함.

제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(조적조 슬래브지붕 단층 창고 등, 약 32.1㎡, 조적조 판넬지붕 단층 다용도실 등, 약 14.7㎡, 철파이프조 렉산지붕 단층 차양, 약 21.0㎡)과 수목이 포함 매각되나, 이들 구조물의 현황 및 법적 소유권 관계를 정확히 파악해야 함.

농촌지역 특성: 편의시설 접근성, 기반 시설 노후화 가능성 등 농촌 지역의 일반적인 단점을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상임. 적정 규모의 토지와 건물을 갖추고 있으며, 농촌 주거지로서의 활용이 가능함. 그러나 건물 일부가 타 필지에 침범했을 가능성, 미확인 임대차 관계, 제시외 건물 존재 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있어 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

농촌 주거지 또는 쉼터로서의 활용 가능성.

토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 소유권 일원화 가능.

인근 간선도로 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 290,336,600원

총 채무액 (말소기준권리 및 기타 채권 합계): 약 270,000,000원 이상 (순천중부새마을금고 151,200,000원 + 130,548,446원, 한빛식품 40,000,000원 등)

주변 시세 및 유사 물건 정보를 종합적으로 분석한 결과, 해당 지역의 단독주택 및 토지 시세는 개별 물건의 상태, 위치, 건축 연도 등에 따라 편차가 매우 큽니다. 또한, 본 건의 경우 건물 일부 침범 가능성이라는 중대한 하자 요소를 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요소를 감안하여, 감정가 대비 낙찰률은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 75~85% 수준인 약 2억 1700만원 ~ 2억 4700만원 선으로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 정확한 시세 산정 및 입찰가 결정은 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건 비교 분석, 그리고 침범 건물 관련 법률 자문을 거친 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.