나이스옥션 법원경매 순천 2026타경85 [1] 전라남도 고흥군 동강면 대강리 464 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.06.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 고흥군 동강면 대강리 소재 사서마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 본건 서측으로 진입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)는 경량철골조 판넬지붕 2층건으로서, '현'공가임. 외벽: 판넬마감 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택('현'공가)으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ) '판넬조 넥산지붕, 가추 약 15㎡', 제시외건물(ㄴ) '판넬조 판넬지붕, 세탁실 약 2㎡', 제시외건물(ㄷ) '판넬조 판넬지붕, 보일러실 약 6.2㎡'소재함.

공부와의 차이

본건 기호2(가) 건물의 제시목록상 도로명 주소는 전라남도 고흥군 동강면 사서1길 24-7이 나, 건축물대장 및 현황상 도로명 주소는 전라남도 고흥군 동강면 사서1길 24-5임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

* 사건번호: 순천지원 2026타경85 (1)

* 소재지: 전라남도 고흥군 동강면 대강리 464

* 용도: 단독주택

* 감정가: 40,223,000원

* 총 면적: 토지 136.00㎡ (약 41.14평), 건물 57.75㎡ (약 17.47평), 제시외 건물 23.20㎡ (약 7.02평) / 합계 약 216.95㎡ (약 65.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOO

* 물건 상태: 현재 공가 상태

1.2. 입지조건

* 위치: 전라남도 고흥군 동강면 대강리, 사서마을회관 남동측 인근

* 주위환경: 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하는 농촌 지역

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨

* 토지형상: 사다리형 평지, 단독주택 부지로 이용 중

* 도로: 지적도상 맹지이나, 본건 서측으로 진입로 소재

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m)

2. 입지조건

본건은 전라남도 고흥군 동강면의 자연 친화적인 환경 속에 위치하며, 주변은 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 지역입니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 전체적으로 사다리형의 평탄한 지형으로 단독주택 건축 및 부지로 적합한 형태를 갖추고 있습니다.

지적도상으로는 맹지에 해당하나, 실제로는 서측에 통행 가능한 도로가 있어 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m)으로 지정되어 있어 향후 가축 관련 시설 설치 시 제한 사항이 있음을 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박 (본명: 박춘지)

* 전입/사업자 등록일: 1968년 10월 17일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 1968년의 긴 거주 기간을 고려할 때 법적으로 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2014년 12월 12일 농협은행 주식회사 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 농협은행 주식회사 근저당 (을1, 토지/건물)

* 재단법인신용보증재단중앙회 가압류 (갑17, 토지 / 건물 갑2)

* 팔영농업협동조합 가압류 (갑18, 토지 / 건물 갑3)

* 고흥군(전라남도) 압류 (갑19, 토지 / 건물 갑4, 갑5)

* 농협은행 임의경매 (갑23, 토지 / 건물 갑9)

* 희망1자산대부관리 가압류 (갑24, 토지 / 건물 갑10)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 등 별도 등기 없음)

* 등기부 채권 총액 (말소기준권리 이후 권리 포함): 약 86,330,072원. 이는 등기부상 채권 총액이며, 경매 신청 채권액과는 별개입니다. 본 건은 말소기준권리보다 이후 설정된 권리들이 대부분 경매로 인해 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확한 편입니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하고 있어 상업 시설이나 유흥 시설 등이 발달한 도심형 상권과는 거리가 있습니다.

주변은 주로 농경지와 농가 주택으로 구성되어 있으며, 소규모 마을 단위의 생활권을 형성하고 있습니다.

따라서 상업적 가치보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

* 구조: 경량철골조 판넬지붕 2층 건물

* 이용 상태: 현재 공가 상태의 단독주택으로 확인됨

* 설비: 기본적인 위생설비 등이 갖추어져 있음

* 부합물/종물: 제시외 건물로 판넬조 가추 (약 15㎡), 판넬조 세탁실 (약 2㎡), 판넬조 보일러실 (약 6.2㎡) 등 총 3개 동 약 23.20㎡ 면적이 소재함

5.2. 주변 편의시설

* 기본적인 대중교통 이용을 위해 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 근거리의 편의점, 마트, 병원 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(가추, 세탁실, 보일러실) 약 23.20㎡가 포함되어 있습니다.

* 지적도상 맹지이나, 실제 서측에 진입로가 존재하므로 도로 이용 및 통행에 대한 현황 확인이 필요합니다.

* 건물 등기사항전부증명서상 도로명 주소(전라남도 고흥군 동강면 사서1길 24-7)와 건축물대장 및 현황상 도로명 주소(전라남도 고흥군 동강면 사서1길 24-5)가 불일치합니다. 이는 행정 절차상 간단한 정리가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역(200m)에 해당하여, 향후 축사 등 가축 관련 시설 설치 및 운영에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 박 이 존재합니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, 1968년부터 거주해온 점을 고려할 때 점유 사용에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 고흥군 동강면에 위치한 단독주택으로, 농촌의 조용하고 한적한 환경을 선호하는 분들에게 적합한 물건입니다.

감정가는 40,223,000원이며, 토지 약 41평, 건물 약 17평, 제시외 건물 약 7평을 포함한 일괄 매각입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 명확한 편입니다.

다만, 장기 거주한 대항력 있는 임차인이 존재하며, 지적도상 맹지, 도로명 주소 불일치 등의 사항은 투자 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

현재 건물은 공가 상태로, 내부 수리 및 시설 보완이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 전원주택 또는 주말 주택 용도로 활용 가치가 있습니다.

* 귀농/귀촌을 계획하는 분들에게 비교적 저렴한 가격으로 토지와 건물을 취득할 기회를 제공합니다.

* 제시외 건물까지 일괄 매각되어 추가적인 공간 활용성이 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 권리 분석 측면에서 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

* 본건 감정가는 40,223,000원입니다.

* 외부 시세 조사 결과: 고흥군 동강면 일대의 단독주택 시세는 토지 면적, 건축 연도, 건물 상태, 부속 토지의 활용도 등에 따라 편차가 큽니다. 조사된 바에 따르면, 유사한 면적(토지 약 40평대, 건물 약 10-20평대)의 농촌 주택 거래 사례는 대략 3,500만원에서 5,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 제시외 건물까지 포함하고 있어, 감정가는 해당 지역 시세 범위를 충분히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 본건의 잠재적 가치를 고려하여 38,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 임장 활동을 통한 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰 상황, 본인의 투자 목표 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.