나이스옥션 법원경매 진주 2026타경197 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비스타 · 평가일 2026.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 'KTX진주역' 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층, 지상16층 건물 내 2층 205호로서, 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로, 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경197 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 306,000,000원

토지면적: 11.19㎡ (약 3.38평)

건물면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새진주새마을금고 (새OOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 KTX진주역 북서측 인근에 위치하고 있음.

주변은 근린생활시설 및 대규모 아파트단지가 형성되어 있어 상업 활동과 주거 활동이 혼재된 지역임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

본건 북서측으로는 대로, 남서측으로는 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

토지는 평지의 사다리형으로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

본건은 신진주역세권 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 기대됨.

KTX 진주역과의 접근성이 뛰어나 역을 이용하는 유동인구 및 외부 방문객을 타겟으로 하는 업종에 유리한 입지임.

진주국립대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 지역 주민을 고정 고객으로 확보하기에 유리함.

다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 업종의 입점에는 제약이 있을 수 있음.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 권장됨.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2020년 6월 5일 접수된 새진주새마을금고의 근저당권(을3)임.

말소기준권리보다 이후에 설정된 소유권이전, 근저당권, 가압류 등의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입(사업)일자: 2024-07-09

* 확정일자: 2025-05-08

* 배당신고일자: 2026-07-22

* 대항력: 없음

* 비고: -

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없음.

인수되는 보증금 총액은 0원이므로, 권리 인수 부담은 없음.

총 채권액은 1,137,092,482원에 달하나, 이는 경매 절차에서 채권자들에게 배당될 금액이며 낙찰자가 인수하는 부담과는 무관함.

1.3. 상권분석

본건은 KTX 진주역 인근의 신흥 역세권에 위치하며, 신진주역세권 지구단위계획구역에 속해 있음.

주변에 대단위 아파트단지와 진주국립대학교가 인접해 있어, 지역 주민 및 대학생, 교직원을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 입점에 유리함.

KTX 역세권이라는 특성상, 외부 방문객 및 관광객을 대상으로 하는 업종에도 잠재력이 있음.

대로와 중로에 접한 입지로 가시성이 좋으며, 차량 접근이 편리하여 고객 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

본 상가는 2층에 위치하나, 엘리베이터 및 계단 접근성이 양호하며, 건물 내부에 잘 갖춰진 설비(승강기, 스프링클러 등)를 갖추고 있음.

전반적인 상권은 성장 가능성이 높으며, 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

KTX진주역을 도보 또는 차량으로 이용할 수 있어 전국 각지로의 이동이 편리함.

주변에 시내버스 정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 용이함.

대규모 아파트 단지 내 상가 및 개별 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

진주국립대학교가 근거리에 위치하여 교육 및 문화 시설 이용 접근성이 좋음.

편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임차인이 존재하더라도 계약 조건 및 퇴거 관련 사항을 사전에 확인하지 못할 수 있음.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있으나, 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용에 대한 추가 확인이 필요함.

가축사육제한구역에 해당하므로, 축산업 또는 이와 관련된 업종의 창업은 제한될 수 있음.

2층 상가로 1층이나 접근성이 더 좋은 위치에 비해 임대료나 매매가에 영향이 있을 수 있으나, 상가의 업종 및 활성화 정도에 따라 달라질 수 있음.

주변 개발 계획 및 지역 경제 상황 변화에 따른 부동산 가치 변동 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 KTX 진주역 인근의 신흥 역세권에 위치한 근린상가로, 입지적 강점과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건임.

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전하게 경매 절차를 진행할 수 있다는 장점이 있음.

다만, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 상권 및 유동인구를 직접 파악하고, 예상 임대 수익률을 면밀히 검토하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

KTX 진주역 역세권 개발 수혜 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

주변 대단지 아파트 및 대학가 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

신축급 건물(2019년 사용승인)로 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명확한 투자 가능.

근린상가로서 다양한 업종의 입점이 가능하여 유연한 임대 전략 구사 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 306,000,000원임.

권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 상황이며, 다른 인수 조건도 없는 것으로 파악됨.

다만, 임대 관계 미상이라는 리스크와 현장 방문을 통해 파악된 건물 상태 및 주변 상권 활성화 정도, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 입지 조건 및 향후 발전 가능성을 고려할 때 감정가 이상 또는 감정가 수준에서의 입찰도 고려해 볼 수 있음.

안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 90% ~ 95% 수준, 즉 약 275,400,000원 ~ 290,700,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

세부적인 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.