나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10560 [1] 경상남도 통영시 미수동 284 성준파크빌라 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 미수동 소재 '진남초등학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 주택, 일부 상가 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 503호로서, 외벽: 몰탈페인트 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경지이며 공동주택(연립주택)의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북축으로 포장도로와 접하며, 동측으로 주출입구가 설치되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: -

물건 비고

-연립주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10560 (1)

소재지: 경상남도 통영시 미수동 284 성준파크빌라 5층 503호

건물용도: 연립주택

감정가: 50,000,000원

토지면적: 40.23 ㎡ (약 12.16 평)

건물면적: 63.48 ㎡ (약 19.20 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

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1.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 미수동 소재 '진남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 주택, 일부 상가 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 503호입니다.

외벽은 몰탈페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

토지는 부정형의 완경지이며 공동주택(연립주택) 부지로 이용중입니다.

동측 및 북측으로 포장도로와 접하며, 동측으로 주출입구가 설치되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 지역으로 판단됩니다.

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1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2007년 2월 13일 접수된 정량동새마을금고의 근저당권(금32,500,000원)입니다.

이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

말소 예정 권리로는 김영경 소유권이전, 정량동새마을금고 근저당권, 한국토지주택공사 주택임차권(말소), 서울보증보험 강제경매 등이 있습니다.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-10-25

확정일자: 2016-10-24

배당신고일자: 2024-11-26

대항력: 없음

비고:

주택임차권(을12)은 2024년 11월 26일 접수되었으며, 이는 말소기준권리인 근저당권보다 늦은 시점이고, 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

따라서 본 경매 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

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1.3. 상권분석

본건이 위치한 통영시 미수동은 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

주변으로 공동주택, 단독주택 및 일부 근린 상가들이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업시설보다는 생활 편의를 위한 기본적인 상가들이 주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

본 건은 연립주택으로서, 상권의 직접적인 영향을 받기보다는 배후 주거 수요에 따른 가치 변동성을 가질 것으로 보입니다.

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1.4. 생활정보

본건은 '진남초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

단지 내 또는 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

주거지대이므로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

현재 확인된 임대 관계는 '미상'으로 명시되어 있어, 추가적인 임대차 관계나 점유 현황에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

다만, 등기부상 확인된 한국토지주택공사 주택임차권은 대항력이 없어 말소되므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

건축 연도(1992년)를 고려할 때, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 미수동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

강제 경매로 진행 중이며, 권리 분석 결과 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금은 없는 상태입니다.

건축 후 약 34년이 경과한 연립주택으로, 노후화에 따른 관리가 필요할 수 있으나, 연립주택의 특성상 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

주변 시세와 비교 시, 감정가 수준에서 적절한 가치를 가지고 있는 것으로 평가됩니다.

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1.7. 투자 포인트

1. 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸: 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

2. 인수 보증금 없음: 임차인 보증금 인수 위험이 없어 명확한 투자 금액 산정이 가능합니다.

3. 안정적인 주거 지역: 통영시 미수동은 주거 기능이 발달한 지역으로, 연립주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

4. 진남초등학교 인접: 자녀가 있는 세대에게 매력적인 입지 조건입니다.

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1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연립주택의 거래 사례를 참고할 때, 평당 약 27만 6천원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 전용면적은 약 19.20평이므로, 이를 기준으로 환산 시 약 5,299만원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가는 5,000만원으로 책정되어 있으며, 이는 인근 유사 물건 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본건은 권리상의 부담이 없고, 임차인 보증금 인수 위험이 없는 물건입니다.

안정적인 주거 수요와 양호한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

예상 입찰가는 47,000,000원에서 50,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.