나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10776 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 353 굴화강변월드메르디앙 111동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 소재 "울산상업고등학교" 동측 인근에 위치하는 '굴화강변월드메르디앙' 111동 13층 1303호로서 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 13층 1303호로서 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 및 장식석 등 마감. 내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 등 마감. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 사다리형에 가까운 토지이며 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 4면이 도로에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화3지구), 공공공지(저촉), 중류1류(폭 약20m~25m)(접함), 중류3류( 폭 12m~15m)(접함), 중류3류(폭 약12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2026타경10776 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 353 굴화강변월드메르디앙 111동 13층1303호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

680,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 58.05㎡ (약 17.56평)

건물면적: 110.50㎡ (약 33.42평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

농소새마을금고 (제공된 정보 '농OOOOOO'를 바탕으로 함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 소재 "울산상업고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성된 주거 밀집지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지는 4면이 도로에 접하고 있어 내부 및 외부 가로망 상태가 우수합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화3지구)에 속하며, 공공공지(저촉), 중류1류(폭 약20m~25m)(접함), 중류3류(폭 12m~15m)(접함)의 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2024년 8월 7일 접수된 울산행복신용협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있습니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 여기에는 울산행복신용협동조합의 근저당권, 농소새마을금고의 가압류(갑21, 갑27), 동울산세무서장의 압류(갑22), 중앙농업협동조합의 가압류(갑26) 등이 포함됩니다.

3.4. 특이사항 권리

2026년 5월 11일 접수된 최선영 명의의 소유권이전청구권가등기(갑24)는 말소되지 않는 권리입니다. 이는 매각 후에도 권리가 존속될 수 있으며, 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

'임대관계은 미상'으로 표시되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 보증금이나 차임 등 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 부분이 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 지역입니다. "울산상업고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, '근린생활시설'이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다. 지도상으로 확인한 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 다양한 복리시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

"울산상업고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

안정적인 주거 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 생활 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 최선영 명의의 소유권이전청구권가등기(갑24)입니다. 이 가등기가 본 매각으로 인해 소멸되지 않으므로, 향후 가등기 권리자가 권리를 행사할 경우 소유권에 대한 분쟁이 발생하거나 소유권이 이전될 가능성이 있습니다.

6.2. 임대차 리스크

'임대관계 미상'으로 인한 불확실성이 존재합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 미상으로 인해 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지 이용계획상 '공공공지(저촉)' 등 일부 제한 사항이 있으나, 이는 기존 아파트 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 굴화강변월드메르디앙 아파트 111동 1303호입니다. 일반적인 아파트로서 기본적인 입지 및 생활 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기 존재이며, 임대차 관계가 불분명한 점도 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

* 최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다. (110.50㎡ 기준, 2026년 7월, 5층 기준 보증금 4.2억 확인)

* 단지 내 및 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 현 시세는 약 6억 8천만원에서 7억 5천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기라는 매우 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 650,000,000원 (6억 5천만원)으로 제시합니다. 본 금액은 시장 가치를 반영하되, 잠재적 위험에 대한 투자자의 추가적인 검토 및 감수 능력을 전제로 합니다. 실제 입찰 시에는 권리 관계에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.