나이스옥션 법원경매 대구 2026타경101216 [1] 대구광역시 동구 신암동 1840 이안센트럴디 110동 13층1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "동대구초등학교" 북동측에 위치하는 "이안센트럴디 제110동 제13층 제1310호"로서, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 동측으로 동대구로, 남측으로 신암남로, 남동측으로 대구도시철도1호선(동대구역)이 통과하고 있으며, 교통시설과의 거리·대중교통 상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물중 제110동 제13층 제1310호로서 (사용승인일자 : 2021.09.27) - 외 벽 : 외장석, 콘크리트위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이며, 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, "아파트ㆍ오피스텔ㆍ근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 폭 약 70미터 내외의 동대구로, 남측 및 북서측으로 왕복3차선 포장도로, 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상)(2021-09-23)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-09-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2022-08-01)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-01)(국지도로)(접합) 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지및군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2026-04-30).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "이안센트럴디 제110동 제13층 제1310호"로서, 대구지방법원 2026타경101216 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지

대구광역시 동구 신암동 1840 이안센트럴디 110동 13층 1310호

물건 개요

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 21.39㎡ (약 6.47평)

건물면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일자: 2021.09.27

1.1. 입지조건

위치

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "동대구초등학교" 북동측에 위치하며, "이안센트럴디 제110동 제13층 제1310호"입니다.

주변 환경

부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 동측으로 동대구로, 남측으로 신암남로, 남동측으로 대구도시철도 1호선(동대구역)이 통과하는 등 교통시설과의 접근성이 좋습니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 양호합니다.

도로상태

단지 북동측으로 폭 약 70미터의 동대구로, 남측 및 북서측으로 왕복 3차선 포장도로, 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

대구지방법원 강제경매개시결정 (2026타경101216) (2026.05.18 등기)

인수 권리

매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권 등기가 존재합니다.

임차인 현황

* 임차인: 배원표 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.07.21

* 확정일자: 2023.07.04

* 배당신고일자: 2025.04.14

* 대항력: 있음

* 비고: 을구1번 주택임차권 등기 (2025.04.14 등기) 존재. 임대차보증금 1억 9천만원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권' 존재 및 '잔액 인수' 문구와 상충될 수 있으므로, 실제 경매 절차에서의 배당 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

소유권

* 소유권보존: 동대구지구도시환경정비사업조합 (갑1)

* 소유권이전: 이동주 (갑2, 매매)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신암동은 동대구역을 중심으로 교통 및 상업 시설이 집중되어 발달하고 있는 지역입니다. 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 동대구로, 신암남로 등 주요 도로와 인접하여 접근성이 우수하며, 대구도시철도 1호선 동대구역을 통해 시내 이동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설

"동대구초등학교"가 북동측에 위치하여 자녀 교육 환경으로 접근성이 좋습니다.

주변 편의시설

단지 내 및 인근의 근린생활시설을 이용하기 편리하며, 동대구역 복합환승센터를 통해 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교통

대구도시철도 1호선 동대구역, 다수의 버스 노선, 동대구로 등 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 "을구1번 주택임차권"의 존재입니다. 임차보증금 1억 9천만원 중 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수하게 되어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

내부 상태 미확인

감정평가서 요약에 따르면, 현장조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 현황 및 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 물건의 상태는 다를 수 있으며, 이는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 동구 신암동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 동대구역 인근으로 미래 가치 상승 잠재력도 기대됩니다. 그러나 가장 중요하게 고려해야 할 점은 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 해당 임차인의 보증금 1억 9천만원이 경매 절차에서 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수하게 되므로 이에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔

2021년 준공된 건물로, 외관 및 내부 시설의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

우수한 입지 조건

동대구역 접근성이 뛰어나고, 동대구로 등 주요 도로망 이용이 편리하여 광역적인 이동이 용이합니다.

생활 편의성

주변의 아파트 단지 및 상업 시설 이용이 편리하며, 동대구역 복합환승센터 이용으로 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

미래 가치

동대구역 주변 개발 사업 등으로 인한 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 53.30㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 16일: 20,500만원 (52.2451㎡, 14층)

* 2026년 2월 5일: 20,500만원 (53.2976㎡, 16층)

본건의 감정가는 205,000,000원이며, 이는 최근 거래된 시세와 동일한 수준입니다.

잠재적 리스크 고려

가장 큰 변수는 선순위 임차인의 보증금 1억 9천만원 인수 가능성입니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 실제 인수 여부와 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

예상 입찰가 산정

최근 시세와 감정가가 205,000,000원으로 동일한 점, 그리고 임차보증금 190,000,000원의 인수 가능성을 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차 보증금의 전액 또는 일부가 인수된다면, 실제 매수인이 부담하는 총액은 낙찰가 + 인수 보증금 (미배당분)이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 상황, 배당 결과, 법원 결정 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 권리 분석 및 물건 현황에 대한 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.