나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31193 [1] 경기도 김포시 구래동 6881-3 김포안강럭스나인 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 20층건(사용승인일 : 2018.08.23.)내 2층 210호로서 - 외벽 : 석재붙임 등임. - 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등임. - 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

용도는 근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 15미터 및 약 20미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류 (접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 택지 개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 근린생활시설이고, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 제1,2종근린생활시설이며 집합건축물대장(전유부)상 용도는 제1종 근린생활시설(의원)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본건은 부천지원 2026타경31193 (1) 사건으로, 경기도 김포시 구래동 6881-3에 위치한 김포안강럭스나인 2층 210호 근린상가입니다.

건물 전체 면적은 54.60㎡(약 16.52평)이며, 토지 면적은 11.60㎡(약 3.51평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

건물의 주 용도는 근린생활시설로, 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원)로도 기재되어 있습니다.

건축물대장상 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로도 표기되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 중 12층 10호에 해당하며, 사용 승인일은 2018년 8월 23일입니다. (※ 초기 정보에 2층 210호로 기재되었으나, 건축물대장 전유부 정보상 12층 10호로 확인되어 이를 기준으로 작성합니다.)

건물 면적은 54.6㎡(약 16.52평)이며, 토지 지분은 11.5951㎡(약 3.51평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 330,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 서OOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, '구래역' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 오피스텔 등으로 주로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 김포골드라인 구래역이 도보권 내에 있어 서울 접근성이 있으나, 혼잡도가 높은 편이라는 의견이 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 2018년 8월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 20층 건물이며, 본 건은 12층에 위치합니다.

토지는 세장형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

건물 북서측 및 남동측으로 각각 폭 약 15미터 및 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

말소기준권리는 2019년 1월 30일 접수된 강서농업협동조합의 근저당권(210,000,000원)입니다.

이 외에 서울강서농업협동조합의 임의경매(2026년 5월 21일, 179,212,507원)가 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 210,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

본 경매 절차에서 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로는 (주)한얼에이앤에이치, 안상율이 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2026년 3월 26일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다. 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 구래동은 김포한강신도시 내에서도 핵심 상권으로 분류되며, 김포시 전체 상업 분야 매출에서 높은 순위를 차지하고 있습니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있으며, 구래역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

구래역을 중심으로 한 중심 상권에 위치하며, 45,000여 세대의 배후 인구를 확보하고 있습니다.

김포에서 유일한 유흥 상권으로 김포시 전역에서 유입 인구가 있으며, 초중고 학군이 포진해 있어 학원 등 다양한 업종의 입점이 유리합니다.

최근 창업자들이 늘고 있으며, 문화의 거리 조성 사업 등 상권 활성화를 위한 노력이 이어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

주변에 근린생활시설과 오피스텔이 다수 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

구래역을 중심으로 상업시설이 발달하여 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

김포한강신도시는 서울과의 접근성이 다소 떨어진다는 의견이 있으며, 대중교통 이용 시 혼잡도가 높은 편입니다.

5.2. 주변 환경

주변은 주로 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 비교적 활성화된 도시 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 층수 정보 불일치

초기 제공된 정보상 '2층 210호'로 기재되었으나, 건축물대장 전유부상 '12층 10호'로 확인되어 정보 불일치가 존재합니다. 이는 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 데이터센터 관련 주민 민원

구래동 일대에는 데이터센터 건립과 관련하여 주민들의 전자파, 소음, 주거 환경권 침해 우려로 인한 강력한 반대 민원이 지속되고 있습니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 대규모 산업 시설 건립을 둘러싼 지역 주민들의 반대 움직임은 지역 개발 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시의 주요 상권인 구래동에 위치한 근린상가로, 구래역 역세권에 자리하고 있어 접근성과 유동인구가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 비교적 최근에 준공된 건물이며, 권리 관계가 명확하여 경매 절차상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 물건의 층수 정보에 대한 상이한 기재가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 또한, 지역 내 대규모 개발 사업(데이터센터 등)을 둘러싼 주민 민원 발생 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구래역 인근의 핵심 상권에 위치하며, 풍부한 유동인구와 배후 세대를 확보하고 있습니다.

* 성장 가능성: 김포한강신도시 개발과 함께 지속적으로 상권이 성장하고 있으며, 향후 추가적인 개발 가능성도 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 다양한 업종 가능성: 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 운영에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 순수하게 물건의 가치와 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 330,000,000원으로 제시되어 있으나, 실제 입찰가는 시세, 유사 물건의 최근 실거래가, 경쟁률, 낙찰가율, 본 건의 구체적인 상태(임대 현황, 시설 상태, 층수 정보 불일치 해소 여부 등) 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 조사와 함께, 해당 지역의 최근 상가 시세 및 공실률, 업종별 수요 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.