나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31226 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-51 금산하이빌 씨동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 기존 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 중 1층 102호로서, 외벽: 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: 하이새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천동중,동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경31226 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-51 금산하이빌 씨동 1층 102호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 29.11㎡ (약 8.81평)

토지지분: 29.11㎡ (약 8.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 45.01㎡ (약 13.62평)

건물지분: 45.01㎡ (약 13.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2002년 (건축물표제부 기준)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 129,000,000원

매각기일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 기존 주거지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초, 부천동중, 동여중), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 조정민 (2002.09.14.)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (120,000,000원, 2022.07.14. 확정, 2022.08.11. 전입, 2024.08.22. 배당신고, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (810,500,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 서울보증보험 (138,956,711원, 사건번호: 2026타경31226)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-11

* 확정일자: 2022-07-14

* 배당신고일자: 2024-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수할 보증금은 0원임. (주의: 주택임차권은 서울보증보험의 동의로 말소될 예정)

4. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연립주택(에덴빌라, 38.88㎡, 1986년식)이 2026년 7월 약 17,000만원 ~ 17,500만원에 거래되었으며, 평당 약 430만원 ~ 450만원 수준임.

또한, 최근 다세대주택(삼성펠리스5차, 34.7㎡, 2016년식)은 2026년 7월 약 21,200만원에 거래되었으며, 평당 약 610만원 수준으로, 비교적 높은 가격대를 형성하고 있음.

본건(건물면적 45.01㎡, 2002년식 다세대주택)의 감정가는 129,000,000원 (평당 약 286만원)으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 것으로 분석됨.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 부안초등학교, 부천동중, 동여중 등 교육시설이 위치하여 자녀 양육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주거지대 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적임.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 구역은 특정 조건 하에 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수인의 신원 및 거래 목적에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있음.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 체결 시 해당 조건을 면밀히 확인해야 함.

* 건물 노후도: 2002년식 건물로, 일부 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 주거지대 내에 있어 입지 조건은 무난한 편임. 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있으나, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경이라는 특수 조건이 존재함. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적임.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮아, 시세 차익 실현 가능성이 높음.

* 권리 관계 명확: 모든 선순위 권리는 말소 예정이며, 인수할 보증금이 없어 명확한 권리 확보가 가능함.

* 주거지 내 위치: 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합함.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없고, 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 판단됨. (단, 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 산정하였음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.