나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2623 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238 윈스턴파크1 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "백석역(지하철3호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 "백석역"이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제10층 건물 내 제3층 제307호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "주상용 건부지" 상태임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 20m, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-21)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업 입주 가능)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경2623 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238 윈스턴파크1 3층 307호

용도: 오피스텔

토지 면적: 37.79㎡ (약 11.43평)

토지 지분: 37.79㎡ (약 11.43평)

건물 면적: 141.64㎡ (약 42.84평)

건물 지분: 141.64㎡ (약 42.84평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 505,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "백석역(지하철 3호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "백석역"이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북동측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 20m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로3류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역 및 근저당권, 임의경매개시결정 등기 사항이 확인됩니다.

최근 소유권자는 2020년 4월 22일 매매로 소유권을 취득한 김은혜 씨로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 302,400,000원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

2020년 4월 22일자 우리은행의 근저당권 (권리금액 금302,400,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 개시결정 등기(2026년 5월 26일, 우리은행, 269,719,449원) 역시 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내역은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 보증금

임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계 등은 미상입니다. 따라서 명확히 확인되는 임차인은 없으나, 임대 관계 미상에 따른 불확실성은 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 백석동 지역은 오피스텔, 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 백석역을 중심으로 형성된 상권의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 2025년 11월부터 2026년 7월까지 윈스턴파크1 오피스텔 내에서 94.76㎡ ~ 112.3㎡ 면적의 오피스텔이 35,500만원에서 45,000만원 사이에 거래된 것으로 파악됩니다. 본 건의 건물면적(141.64㎡)은 해당 거래 사례보다 크므로, 시세 형성 시 면적에 따른 가치 차이를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

백석역을 비롯한 지하철 3호선 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설 및 주거단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 정보 불확실성

임대관계 등이 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수들에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 향후 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 유사 면적대의 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 시장가격을 합리적으로 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 미상으로 처리된 임대 관계 및 인수 가능한 권리(지상권) 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 백석역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 우수합니다.

* 건물 관리 상태가 양호하며, 주변 지역의 개발 가능성 또한 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 대비하여 면적이 큰 점을 감안할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 505,000,000원을 기준으로, 최근 거래된 인근 오피스텔의 시세와 본 건의 면적, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 약 430,000,000원에서 470,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 본 예상가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.