나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61292 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 774-8 에코클래식 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

미상입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(주거ZONE),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), [JDS개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용지역(허가부서 별도 문의)]

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2026타경61292 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 774-8 에코클래식 101동 3층301호

건축년도: 2014년 (사용승인일: 2015.05.08)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건물 용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 가치

감정가: 198,000,000원

토지면적: 76.18㎡ (약 23.04평)

토지 지분: 76.18㎡ (약 23.04평)

건물면적: 68.75㎡ (약 20.80평)

건물 지분: 68.75㎡ (약 20.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '고양예술고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

2.2. 건축물 구조 및 이용상태

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽은 벽돌 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

이용상태: 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 미상입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 제반 차량 출입 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.2. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정 (2026타경61292)

총 채권액 (등기부상): 235,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 최한실

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-30

확정일자: 2021-08-10

대항력: 없음 (제공된 정보에 따라 '없음'으로 기재)

비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 분석

4.1. 인근 실거래가 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 덕이동 지역의 다세대주택(2015-2016년 건축)은 면적 51㎡~70.2㎡(약 15.4평~17.6평) 기준으로 15,300만원에서 26,800만원 사이에 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 68.75㎡(약 20.8평)으로, 주변 거래 사례와 비교 시 면적이 다소 크지만, 비슷한 건축년도의 유사 단지들의 거래 가격 범위를 참고할 수 있습니다.

4.2. 감정가 적정성 검토

본건의 감정가 198,000,000원은 주변 거래 사례 중 중간 수준에 해당합니다. 특히, 58.16㎡(약 17.6평) 규모의 물건이 26,800만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 및 편의시설

교육시설: 고양예술고등학교가 인근에 위치하며, 예지슬유치원 관련 상대/절대 보호구역이 있습니다.

편의시설: 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주거환경: 비교적 조용한 주거지역으로, 건축물 구조 및 외벽 마감 상태 등은 일반적인 다세대주택 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 ZONE)에 속하며, 다음과 같은 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (소, 젖소, 말 제한, 도시지역 주거밀집지역 등)

* 교육환경 보호구역 (상대/절대 보호구역 - 예지슬유치원)

* 제한보호구역 (전방지역:25km, 고도16m 위임지역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 및 특정 용도 대상)

6.2. 개발 제한 사항

개발행위허가제한구역: 본건 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다. (JDS개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용지역으로, 허가부서 별도 문의가 필요합니다.)

6.3. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자로서 관련 인수 조건을 변경한 것으로 보입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정은 일부 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 198,000,000원입니다. 건물 면적은 약 20.8평이며, 인근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

등기부상 선순위 임차인이 존재했으나, 신청채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 이는 명확한 투자 판단을 가능하게 하는 장점입니다.

다만, 개발행위허가제한구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 활용 및 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 'JDS개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용지역'이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사하나, 관련 규제를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 경매 물건: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 개발행위허가제한 해제 관리 방안 적용 지역으로, 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 인근 시세 대비 감정가가 적정하여 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 198,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 (약 15.4평~17.6평 기준): 153,000,000원 ~ 268,000,000원

본건은 약 20.8평으로 제시된 면적이 더 넓고, 감정가는 198,000,000원입니다. 최근 실거래 사례와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.