나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2548 [1] 경기도 파주시 상지석동 554-203 더쉼 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 주상 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 야당역이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건 중 4층 402호로서, 외벽:석재붙임, 타일붙임 등 마감, 창호:플라스틱 프레임의 창호 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지(다세대주택)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건에 대한 외부관찰 및 건축물대장현황도상 옥탑에 다락이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이 부분은 402호 내부계단을 통해 출입이 가능하고, 402호에 속한 공간으로 조사되어 이를 포함하여 평가하였으니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면 본건 옥탑에 다락이 소재하고, 이 부분은 402호 계단을 통해 출입이 가능하고 402호에 속한 공간으로 조사되어 이름 포함하여 감정평가되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경2548 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 554-203 더쉼 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 490,000,000원

* 토지면적: 76.59㎡ (약 23.17평)

* 건물면적: 61.56㎡ (약 18.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 건축물 사용승인일: 2022-11-04

2. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 주상 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 석재붙임, 타일붙임 등으로 마감되었습니다.

* 토지는 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 야당역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 내에는 도시가스보일러에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 03월 15일 접수된 수협은행 근저당 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 근저당 이하 모든 권리(가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 등기부채권 총액: 449,195,697원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 소유권이전 (매매)

* 을1: 근저당 (말소기준권리)

* 갑5: 가압류

* 갑6: 임의경매

4. 상권분석

* 주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 주상 혼용지대로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 최근 실거래 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 61.45㎡ (약 18.6평), 2019년 건축, 4층 다세대주택 (해가온101동, 지번 608-3): 27,400만원

* 41.2㎡ (약 12.5평), 2014년 건축, 4층 다세대주택 (갤러리하우스101동, 지번 133-17): 5,200만원

* 67.31㎡ (약 20.36평), 2023년 건축, 2층 다세대주택 (바흐더힐101동, 지번 551-69): 27,700만원

* 본건(61.56㎡, 감정가 490,000,000원)과 유사 면적(61.45㎡) 및 유사 연식(2019년)의 '해가온101동' 실거래가(27,400만원)를 비교할 때, 본건의 감정가는 약 1.78배 높게 책정되었습니다.

* 최신 건축연도(2023년)의 더 넓은 면적(67.31㎡) 주택도 27,700만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 현저히 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

* "운정4동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 노선버스정류장이 가깝고 야당역이 근거리에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 건물 자체에 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 인근에 교육시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상당히 높아, 낙찰 후 시세차익 확보가 어렵거나 손실이 발생할 위험이 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다. (인수 보증금은 없으나, 명도 저항 가능성 존재)

* 옥탑 다락 공간: 감정평가서에 옥탑 다락이 402호 공간으로 포함 평가되었으나, 실제 건축물대장과의 차이, 이용 가능성, 법적 소유권 문제 등 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 주의사항 및 기타참고사항에도 언급되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 비교적 양호하고 권리관계도 명확하여 인수 부담은 없습니다. 그러나 가장 큰 문제는 현재 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가 대비 현저히 높다는 점입니다. 또한, 옥탑 다락 공간의 평가 및 이용에 관한 특이사항과 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크도 잠재하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단에 신중을 기해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 우수한 기반 시설: 개별난방, 승강기 등 주거에 필요한 설비가 갖추어져 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 490,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 27,400만원 ~ 27,700만원 수준입니다. 이는 본건 감정가의 약 176% ~ 178%에 해당합니다.

* 본건의 높은 감정가를 고려하면, 시세 범위 내에서의 입찰이 예상됩니다.

* 보수적인 접근을 위해 시세 하단부인 27,400만원을 기준으로 하되, 옥탑 다락 공간의 실질 가치와 명도 용이성을 재확인하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 제안 입찰가: 27,000만원 ~ 29,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다. (가장 보수적인 최저가 제안: 27,400만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.