나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71089 [1] 경기도 포천시 어룡동 247 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2026.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡2교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 근린생활시설(제조업소)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 12m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(남부지역),중로3류(폭12m~15m)(국도43호선(자작~어룡간)우회도로)(접합),가축사육제한구역(일부제한모든축종제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m위탁지역))<군사기지및군사시설보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 각파이프조 준불연판넬지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2024.07.15) 외벽 : 판넬위 필름붙임 마감 등, 내벽 : 판넬위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호임. 기호(3) : 강파이프조 준불연판넬지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2024.07.15) 외벽 : 판넬위 필름붙임 마감 등, 내벽 : 판넬위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2),(3) 공히 식품(조미료-첨가물 포장)공장으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71089 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

작성일: 2026-10-20

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1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 어룡동 247

용도: 근린시설 (식품공장으로 이용중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 일괄매각

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1.3. 감정가 및 면적

감정가: 677,028,500원

토지 면적: 538.00㎡ (약 162.77평)

건물 면적: 199.98㎡ (약 60.50평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡2교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

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2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 현재 근린생활시설(제조업소)의 건부지로 이용 중입니다.

동측으로는 폭 약 12m 내외, 북측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

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2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 중로3류(폭12m~15m), 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 토지 이용에 있어 일정 부분의 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권 변동: 박혜숙(1997) -> 이광우(2017) -> 조창호(2025.02.04)

말소기준권리: 소흘농업협동조합 근저당권 (2017.09.12.)

말소 예정 권리: 을10 (근저당), 을11 (근저당), 갑1~갑11 (압류, 강제경매, 가압류, 임의경매)

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3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권 변동: 이광우(2024.07.24 보존) -> 조창호(2025.02.04 매매)

말소기준권리: 소흘농업협동조합 근저당권 (2025.02.04.)

말소 예정 권리: 을1 (근저당), 을2 (근저당), 갑1~갑10 (압류, 강제경매, 가압류, 임의경매)

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3.3. 채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 1,059,386,130원입니다.

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3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

토지와 건물의 말소기준권리는 각각 2017.09.12.자 소흘농업협동조합 근저당권 및 2025.02.04.자 소흘농업협동조합 근저당권입니다.

경매 절차를 통해 매각되면, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제/임의경매 개시결정 등)는 소멸됩니다.

등기부상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

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3.5. 임차인 현황 분석

인수 가능한 보증금 총액은 0원입니다. 이는 모든 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 배당받거나, 채무자가 직접 변제하여 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미합니다.

다만, 다음과 같은 임차인들이 존재합니다.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 없음, 대항력 있음 (2023.10.27 전입, 2026.03.26 확정)

* 엠지푸드솔루션주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음 (2024.10.24 사업자등록)

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 대항력 있음 (2024.09.04 전입)

* (주)부창식품: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2025.11.14 사업자등록)

* 임 : 보증금 20,000,000원, 차임 없음, 대항력 없음 (2025.07.23 전입, 2026.03.26 확정)

* 주식회사소스스토어: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2026.02.05 사업자등록)

주의: 엠지푸드솔루션주식회사는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 것은 아니지만, 실제 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

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4. 상권 분석

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4.1. 지역 특성

해당 물건은 포천시 어룡동의 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

"어룡2교" 인근에 위치하며, 주변 환경은 업종 전환 또는 증축 시 고려할 사항이 있을 수 있습니다.

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4.2. 업종 적합성

현재 식품(조미료-첨가물 포장) 공장으로 이용 중이며, 건물 구조 및 사용승인일(2024.07.15)을 고려할 때 비교적 신축 건물이므로 해당 업종 또는 유사한 제조/생산 시설에 적합한 입지로 판단됩니다.

다만, 지역 토지이용계획상 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등의 규제를 확인해야 합니다.

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5. 생활 정보

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5.1. 편의시설 및 공공시설

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

주변이 공장, 단독주택, 농경지 혼재 지역이므로, 상세한 편의시설 및 공공시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 중복 사건

'중복사건' 표기가 있는바, 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 이는 낙찰 후 절차상의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈를 야기할 가능성이 있으므로, 반드시 법원 문서를 통해 정확한 관계를 파악해야 합니다.

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6.2. 대항력 있는 임차인

김 , 엠지푸드솔루션주식회사, 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

이 중 엠지푸드솔루션주식회사는 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있으므로, 실제 점유 및 운영 형태를 확인해야 합니다.

이 임차인은 월세(1,300,000원)를 납부하고 있어, 월세 배당 순위 및 낙찰자의 월세 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

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6.3. 토지 이용 규제

계획관리지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있어, 향후 건축, 증축, 업종 변경 시 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

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6.4. 기타 특이사항

감정평가서상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 현황과 별개로, 해당 물건 자체의 임대차 관계가 완전히 파악되지 않았을 가능성을 시사합니다.

현재까지 확인된 바로는 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 비교적 신축(2024년 사용승인)된 식품 공장으로, 일괄 매각 대상입니다.

토지 이용 계획상 여러 규제가 존재하고, 대항력 있는 임차인 이슈가 있어 권리분석 및 현장 조사가 매우 중요합니다.

특히 중복사건 표기는 추가적인 법적 리스크를 내포할 수 있으므로, 관련 서류 확인이 필수적입니다.

인수 보증금이 0원이므로 보증금 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인과의 관계 설정이 중요 과제가 될 것입니다.

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8. 투자 포인트

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* 비교적 신축 건물(2024년 사용승인)로 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 인수 보증금(0원) 부담이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 일반적인 근린시설 용도로도 활용 가능하며, 주변 환경에 따라 업종 전환 여지도 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 감정가 677,028,500원을 기준으로 산정될 수 있습니다.

그러나 이는 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본 건의 특이사항(중복사건, 임차인 현황, 토지 이용 규제 등) 및 추가적인 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.