나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71079 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건물 내 제1층 제103,104호로서, (사용승인일 : 2021.11.25) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 창호: 하이샷시 등.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(회천시가지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71079 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 304,000,000원

토지면적: 9.90㎡ (약 3.00평)

건물면적: 46.58㎡ (약 14.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축물대장상 해당 건물은 공동주택(도시형생활주택 : 원룸형), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 복합 용도로 건축되었으며, 본건은 그중 근린생활시설로 이용 중입니다.

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 무난한 편입니다.

주변 검색 결과, 덕계현대아파트, 대방아파트 등 다수의 주거 단지 및 상업시설, 덕계중학교 등이 인접해 있어 지역 내 수요층이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 21일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소될 권리:

* 파주연천축산업협동조합 근저당권 (을3)

* 경남신용보증재단 가압류 (갑9)

* 파주연천축산업협동조합 임의경매개시결정 (갑10)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

* 임차인의 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 자세한 확인이 필요하며, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제1종근린생활시설 용도로 사용되고 있으며, 현재 공실 상태입니다.

건물 자체가 주거, 업무, 상업 복합 용도로 지어져 있어 다양한 임차 수요를 기대할 수 있는 구조입니다.

주변이 아파트 단지 및 주택가와 근린상가가 혼재된 지역으로, 일상적인 소비 활동을 위한 상업 시설의 수요가 존재합니다.

인근에 학교가 있어 관련 배후 수요도 일부 있을 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육: 본건 북서측 인근에 덕산초등학교가 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역에 해당될 수 있으므로 교육청에 문의하여 정확한 구역 지정 여부를 확인해야 합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 내 상가 및 지역 내 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 594,623,745원으로, 감정가 304,000,000원을 크게 초과하여 채무 부담이 높은 상태입니다.

공실 위험: 현재 공실 상태로, 낙찰 후에도 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지 이용계획상 제한:

* 학교(저촉): 덕산초등학교와의 관련성으로 인해 건축 및 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육 환경 보호를 위한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 기타 지역 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 과정이나 추가 비용 발생의 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 신축급(2021년 11월 사용승인) 근린생활시설로, 총 14층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

주변에 주거 단지와 학교가 혼재되어 있어 잠재적인 상권 배후는 존재하나, 현재 공실 상태이며 총 채무액이 감정가를 상회하는 점은 부담 요인입니다.

권리 관계상 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸되나, 미확인된 지상권 가능성 및 임대차 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다.

토지 이용계획상 학교 저촉 및 상대보호구역 지정 등 지역적 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인된 비교적 연식이 짧은 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

복합 용도 건물: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 건물로, 향후 임대 시장 변화에 따라 다양한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다. (본건은 근린상가)

교통 및 입지: 주변 아파트 단지 접근성이 좋고, 기본적인 교통망이 갖추어져 있어 잠재 수요 확보에 유리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 제시된 감정가는 304,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 입찰가는 감정가 이하로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본건은 현재 공실 상태이며, 총 채무액이 감정가를 초과하는 점, 토지이용계획상 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 임대료 수준, 향후 개발 가능성, 경쟁 입찰자 현황 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 평가하여 본인의 투자 전략에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.