나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71103 [1] 경기도 양주시 남면 신산리 285-375 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2026.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 양주시 남면 신산리 소재 "남면초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 사무소(현황 주거용)부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역(위탁지역은 비행안전구역내에서도 동일하게 적용되며 위탁지역외의 신고대상 건축물은 협의바람)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역21M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2010. 10. 12) 외벽은 철제 사이딩패널, 차장벽돌 마감. 내벽은 벽지 및 타일 마감. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.(1층 3가구, 2층 3가구)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방시설 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도 참조.

공부와의 차이

공부상 용도는 사무소이나 현황은 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

건물명세서 번호: 의정부지방법원 2026타경71103 (1)

소재지: 경기도 양주시 남면 신산리 285-375

용도: 단독주택

감정가: 2억 9889만 6740원

토지면적: 183.00㎡ (약 55.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 186.54㎡ (약 56.43평)

건물 제시외면적: 13.80㎡ (약 4.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 남면 신산리 소재 "남면초등학교" 북측 인근 지역에 위치합니다.

* 주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도로 상태: 본건 북동측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 제한 상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 21일 접수된 우리은행 근저당권(을6, 2억 4천만원)입니다.

* 등기부 요약: 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (총 등기부채권 10억 9162만 7600원)

* 임차인 현황:

* H (HATHURUSINGHEPATHIRANAGESANJAYAPR H): 보증금 200만원, 차임 20만원, 전입/확정일자 2025.09.10. 대항력 없음.

* 김 (김정미): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.09.12. 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 반 (반영진): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.04.25. 대항력 없음.

* 정 (정지운): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.08.18. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: '유동화물건'이며 '대항력있는 임차인(김정미)'이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 근린생활시설, 단독주택, 공동주택이 혼재된 지역으로, 양주시 남면의 주요 생활권으로 파악됩니다. 최근 뉴스 기사에 따르면, 남면 신산리 지역은 도시재생 사업("경기 더드림 재생사업", "신산놀음 프로젝트")을 통해 관광 명소화 및 상권 활성화를 목표로 하고 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 현황: 공부상 용도는 '사무소'이나, 현재는 1층 3가구, 2층 3가구로 총 6가구의 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 활용 계획 및 법규 검토 시 유의해야 할 사항입니다.

* 주변 시세 (참고용, 물건 유형 차이 존재):

* 동원타운 (다세대, 2026.04.02 거래): 약 4,120만원 / 51.57㎡ (약 81.8만원/㎡)

* 보람아트빌A동 (다세대, 2026.06.09 거래): 약 11,000만원 / 59.48㎡ (약 184.9만원/㎡)

* 삼원주택 (연립, 2026.06.15 거래): 약 4,850만원 / 56.58㎡ (약 85.7만원/㎡)

* 제공된 주변 시세 자료는 다세대, 연립주택으로 본건(단독주택, 용도 변경)과 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 매매 시세는 약 80만원/㎡ ~ 180만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 본건 북측 인근에 남면초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 일부 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (김정미) 임차인은 대항력이 있으므로, 임대차 기간 동안 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 비록 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력으로 인해 계약 조건은 승계될 가능성이 높습니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 '사무소'이나 현황 '주거용'으로 이용 중이므로, 추후 건축물 대장 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 과다한 채무: 등기부채권 총액이 약 10억 9천만원으로 감정가(약 3억원) 대비 매우 높아, 채권자들의 강제 집행 가능성이 상존하는 상황입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 남면 신산리에 위치한 단독주택으로, 현재는 6가구로 나누어 주거용으로 사용되고 있습니다. 주변 개발 호재(도시재생 사업)와 양호한 교통 접근성이 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치, 다양한 개발 제한 사항, 과도한 채무 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재는 명도 및 실제 거주 계획에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 도시재생 사업 진행: 양주시 남면 신산리가 도시재생 사업의 중심지로 개발될 예정이므로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 현재 수익형 부동산으로서의 활용 가능성: 6가구로 나누어 임대 중인 점은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다 (단, 임대료 정보는 미상).

* 저평가 가능성: 복합적인 권리 관계와 임차인 문제로 인해 시장의 관심에서 다소 벗어나 있을 수 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 9889만 6740원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재로 인해 명도 관련 리스크가 존재합니다. 또한, 공부상 용도 불일치 및 각종 개발 제한 사항을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 자료는 본건과 물건 유형이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 투자 위험성을 종합적으로 고려하여 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.