나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경229 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 227 윤빌리지에이 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리 소재 '양주백석고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단지형 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 2층 202호로서, 외벽: 벽돌쌓기 및 일부 타일붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문), 창호: 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 토지로서, 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

복지리 227 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경229 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 227 윤빌리지에이 2층202호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 1억 5,600만원

* 면적:

* 토지: 67.86㎡ (약 20.53평)

* 건물: 65.96㎡ (약 19.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 백석읍 복지리 227번지, 윤빌리지A 2층 202호입니다.

* 주변 환경: 양주백석고등학교 남동측 인근에 위치하며, 단지형 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호합니다. 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용: 유사 사다리형 토지로, 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 13일 접수된 수협은행 근저당권 (채권금액 193,200,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용 중 '지상권'은 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 물건 등기부 요약 및 물건명세서상으로는 특별히 언급된 지상권은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액 미상 임차인: 명시된 임차인 정보는 없으나, 권리분석 시 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 기타 권리사항:

* 소유권보존 (2019-01-25, 노진석)

* 소유권이전 (2020-03-13, 김정하)

* 근저당권 (2020-03-13, 수협은행, 193,200,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2026-05-26, 수협은행, 171,678,910원)

* 등기부채권 총액: 193,200,000원 (수협은행 근저당권 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 건물: 본 건이 위치한 윤빌리지A는 2018년에 건축된 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다.

* 최근 거래 사례:

* 2025년 10월, 백석읍 복지리 231-15번지 동광팰리스104동 (2023년식, 76.4㎡) 3억 6,000만원에 직거래.

* 2025년 10월, 백석읍 복지리 199-8번지 조은빌라 (2003년식, 45.8㎡) 5,900만원에 직거래.

* 2026년 3월, 백석읍 복지리 199-4번지 조은빌라 (2006년식, 50.7㎡) 6,200만원에 중개거래.

* 분석: 최근 거래 사례들은 건축 연도, 면적, 단지 규모에 따라 큰 시세 차이를 보입니다. 비교적 최신 건물인 동광팰리스의 사례는 최신 건축 연도와 더 넓은 면적을 고려해야 하며, 조은빌라 사례는 노후도와 면적이 적어 현재 물건과 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 본 건(2018년식, 65.96㎡)은 동광팰리스보다는 오래되었으나 조은빌라보다는 신축에 속합니다. 감정가 1억 5,600만원 (평당 약 237만원)은 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시입니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. (단, 물건명세서상 '근린생활시설로 이용중'이라는 기재와 상이하여 현장 확인 필수)

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 양주백석고등학교가 인근에 있으며, 제반 주위 환경은 보통입니다. 주변에 통상적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 상태 상이: 감정평가서 요약의 '이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중'이라는 내용과 물건명세서의 '비고: 근린생활시설로 이용중'이라는 내용이 상이하므로, 실제 이용 현황 및 용도 변경 가능성, 관련 법규 위반 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 명도 및 향후 이용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미상 임대료/보증금: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 채무 총액: 본 건의 총 채무액(193,200,000원)이 감정가(156,000,000원)를 초과하므로, 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 2018년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, '근린생활시설로 이용중'이라는 명세서 내용과 평가서상 이용 상태 간의 불일치는 반드시 현장 확인을 통해 명확히 규명해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점도 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 사례들을 볼 때, 건축 연도 및 면적에 따라 시세 편차가 크므로, 본건의 감정가(1억 5,600만원)는 합리적인 수준으로 판단되나, 시장 상황에 따른 가격 변동성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 용이합니다.

* 양호한 입지: 백석고등학교 인근으로 주거 환경이 비교적 안정적이며, 교통 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 계획이나 신축 아파트 단지 조성 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1억 5,600만원에 첫 경매가 진행됩니다. 주변 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 평당 약 200만원 ~ 300만원 수준으로 형성되어 있으며, 본 건의 감정가는 해당 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, '이용상태 불일치'라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 이는 낙찰 후 명도 또는 용도 변경 과정에서 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서, 본 물건의 잠재적 가치를 고려하되, 리스크 해소 비용을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다. 유찰 가능성을 고려하여, 최초 입찰 시에는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최소 응찰가: 약 1억 2,480만원 (감정가 1억 5,600만원의 80%)

권장 입찰가 범위: 1억 3,000만원 ~ 1억 4,500만원.

*주의: 상기 입찰가는 시장 상황, 본 물건의 실제 상태(이용현황 등) 및 경쟁자 수에 따라 달라질 수 있습니다. 현장 방문 및 추가 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. '근린생활시설 이용' 관련 문제 해소 비용 및 명도 예상 비용을 반드시 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.