나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101064 [1] 서울특별시 서초구 양재동 11-50 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '양재역(3호선, 신분당선)' 동측 인근 양재동에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 지하철역(양재역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 하이샤시 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서,"다세대주택, 제2종근린생활시설"건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3 .24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경101064 (1)입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 서울특별시 서초구 양재동 11-50 2층203호이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제203호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 하이샤시 등으로 마감되었습니다. 공부상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 실제 이용 및 건축물 표제부 상으로는 다세대주택 및 제2종근린생활시설로 복합 용도로 사용 중입니다. 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 299,000,000원입니다.

토지 면적은 10.80㎡ (약 3.27평)이며, 건물 면적은 21.98㎡ (약 6.65평)입니다. 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치하며, 지하철 3호선 및 신분당선인 양재역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 무난한 입지 여건을 갖추고 있습니다 [cite: appraisal_summary].

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 양재역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: 2, appraisal_summary].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2014년 1월 27일에 정순옥 명의로 이루어졌습니다 [cite: deed_summary]. 말소기준권리는 2021년 8월 20일 접수된 주식회사청보인베스트의 가압류(금액 3,290,000,000원)입니다 [cite: deed_summary]. 현재 진행 중인 강제경매 개시 결정 등기는 2026년 5월 22일 김미경에 의해 접수되었습니다 [cite: deed_summary]. 총 채권액은 3,470,000,000원입니다 [cite: deed_summary].

3.2. 임차인 현황

임차인 김미경은 2019년 9월 27일 전입하여 2019년 9월 2일에 확정일자를 받았습니다 [cite: tenant_info]. 보증금은 180,000,000원이며 차임은 0원입니다. 배당신고일자는 2024년 1월 30일입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다 [cite: tenant_info].

3.3. 인수 권리

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권 등기가 존재합니다. 이는 임대차보증금 180,000,000원이며, 전입일자는 2019년 9월 27일, 확정일자는 2019년 9월 2일입니다 [cite: property_statement]. 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 양재동 일대 유사 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다. 2016년 준공된 48.58㎡(약 14.7평) 주택이 810,000,000원에 거래되었으며, 2023년 준공된 67.73㎡(약 20.5평) 주택은 1,350,000,000원에 거래되었습니다 [cite: sales_json]. 또한, 2016년 준공된 27.28㎡(약 8.25평) 주택이 430,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite: sales_json]. 본 건의 전용면적(21.98㎡, 약 6.65평)과 유사한 27.28㎡ 주택의 거래 단가(약 1576만원/㎡, 약 5212만원/평)를 적용하면, 본 건의 시세는 약 346,714,000원으로 추정됩니다. 이는 감정가(299,000,000원) 대비 높은 수준입니다.

4.2. 건물 특성

본 건물은 2011년 건축 허가를 받아 2013년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다 [cite: building_register_json]. 지상 4층, 지하 1층으로 구성되어 있으며, 본 건은 2층 203호입니다 [cite: unit_register_json]. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 건축물 표제부에는 '다세대주택, 제2종근린생활시설'로 기타 용도가 기재되어 있어 복합 용도의 가능성을 시사합니다 [cite: building_register_json].

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건이 위치한 양재동 지역은 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다 [cite: 2, appraisal_summary].

5.2. 주변 시설

양재역 인근으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 또한, 양재시민의 숲 등 녹지 공간도 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김미경의 보증금 180,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다 [cite: property_statement]. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

건축물 현황상 '다세대주택, 제2종근린생활시설'로 복합 용도 기재는 향후 건물 이용이나 관리에 있어 규제나 관리 주체의 해석에 따라 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다 [cite: appraisal_summary].

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 3호선 및 신분당선 양재역 초역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대감이 있습니다. 다만, 1억 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인이 인수해야 할 부담이므로, 명확한 권리 분석과 함께 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양재역 역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 다세대주택 및 제2종근린생활시설 복합 용도로 인한 활용 가능성.

* 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성.

* 채권자(김OO)와는 별개로 임차인(김미경)이 경매를 신청하여 보증금 회수를 목적으로 하는 경매로, 일반적인 경매 물건보다 명확한 목적성을 가집니다 [cite: deed_summary, tenant_info].

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 299,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 추정 시세는 약 346,714,000원으로 판단됩니다. 또한, 인수해야 할 임차인의 보증금은 180,000,000원입니다. '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 실질적인 매수인의 투자 비용은 시세에서 인수 보증금을 차감한 금액(약 167,000,000원)을 기준으로 평가할 수 있습니다. 하지만 최저 매각 가격은 감정가와 동일한 299,000,000원이며, 입찰가 산정 시에는 해당 금액 이상으로 입찰하여 보증금 인수 부담을 명확히 파악하고, 시세와의 차익을 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 건의 시세 및 감정가, 인수 보증금 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 299,000,000원에서 320,000,000원 사이로 제안합니다.

* 추천 입찰가: 299,000,000원

* 총 실질 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 299,000,000원 + (보증금 전액 미배당 시 잔액 인수). 만약 입찰가 299,000,000원이 보증금 180,000,000원을 충당하고도 남는다면, 매수인의 실질 현금 지출액은 299,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.