나이스옥션 법원경매 부산 2023타경63699 [1] 부산광역시 금정구 구서동 1051 구서동롯데캐슬골드 208동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2023.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 "두실초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부위는 대단위 아파트단지 및 단지내 상가, 각종 점포, 공동주택 등으로 형성된 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철1호선 "구서역"이 위치하여 일반적인 대중 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 26층건내 20층 2002호로서(사용승인: 2006.02.10)
- 외벽: 몰탈위 페인팅 등
- 내벽: 벽지마감 등
- 창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비, 무인공동현관 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지대내 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차장시설 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경63699 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 1051, 구서동 롯데캐슬골드 208동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 571,000,000원

토지면적: 35.41㎡ (약 10.71평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 "두실초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 아파트 단지 및 단지 내 상가, 각종 점포, 공동주택 등으로 형성된 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 "구서역"이 위치하여 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차장 시설도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

(인수되는 임차인이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

집합건물 등기부 요약:

접수일자: 2006-04-10 / 권리종류: 소유권보존 / 권리자: 최옥희

접수일자: 2006-11-28 / 권리종류: 소유권이전 / 권리자: 민세진

접수일자: 2010-01-13 / 권리종류: 소유권이전 / 권리자: 정주호 (매매)

접수일자: 2010-02-03 / 권리종류: 근저당 / 권리자: 국민은행 (192,000,000원) / 말소기준권리

접수일자: 2015-08-26 / 권리종류: 근저당 / 권리자: 부산은행 (70,000,000원) / 말소

접수일자: 2020-06-17 / 권리종류: 가압류 / 권리자: 장기윤 (250,000,000원) / 말소

접수일자: 2023-12-11 / 권리종류: 근저당 / 권리자: 서명석 (200,000,000원) / 말소

접수일자: 2023-12-13 / 권리종류: 강제경매 / 권리자: 이영수 (1,013,089,344원) / 말소 (부산지방법원 2023타경63699)

접수일자: 2025-09-01 / 권리종류: 임의경매 / 권리자: 부산은행 / 말소 (부산지방법원 2025타경3608)

접수일자: 2025-11-27 / 권리종류: 임의경매 / 권리자: 유아이제사십일차유동화전문 / 말소 (부산지방법원 2025타경23154)

접수일자: 2026-01-28 / 권리종류: 압류 / 권리자: 금정구(부산광역시) / 말소

등기부채권 총액: 712,000,000원

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-06-16

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

(현재 등기부상 특이사항 없음)

1.3. 상권분석

본건은 대단위 아파트 단지 내 상가 및 각종 점포가 밀집해 있어 상업 시설 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 지역으로서의 상권이 발달되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

건물명: 구서동 롯데캐슬 골드

사용승인일: 2006년 02월 10일 (준공 20년차)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 20층 2002호

전용면적 (건물면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

(참고: 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.)

총 주차 대수: 2277대 (지하 2239대, 지상 38대)

단지 정보:

아파트명: 롯데캐슬골드1단지

주소: 부산광역시 금정구 구서동 1051

총 동수: 25동

총 세대수: 1728세대

전체 대지 면적: 68,157.3㎡ (약 20,617.49평)

208동 연면적: 11,089.53㎡

최고층: 26층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

편의시설:

단지 내 상가, 인근 병원, 마트, 학교 등 이용 가능

주변 시설 확인:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 주거 환경을 저해하는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 최종 진행 상황 및 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 절차상의 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 특이사항은 없어 보입니다. (만약 지상권이 존재한다면 추가적인 확인 및 분석이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 구서동에 위치한 롯데캐슬골드 아파트 208동 20층 2002호로, 지하철 1호선 구서역 역세권에 자리하고 있어 교통이 매우 편리합니다. 주변이 대단위 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 안정적이며, 단지 내 상가 및 편의 시설 이용이 용이합니다. 2006년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 20층 고층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석 결과, 인수되는 임차권이나 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하고 있으며, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항이 있어 경매 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 구서역 도보 이용 가능한 거리로 우수한 교통 환경 제공.

안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 수요가 꾸준하며, 지역 시세 상승 잠재력 보유.

편의 시설 접근성: 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통한 편리한 생활 인프라 이용 가능.

고층의 이점: 20층 고층으로 채광, 조망, 통풍 측면에서 유리.

1.8. 예상 입찰가 (시세 분석 기반)

본건은 84.98㎡ (약 25.71평) 아파트입니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 84.98㎡ (약 25.71평), 3층: 490,000,000원 (2026년 7월 6일)

- 84.98㎡ (약 25.71평), 6층: 515,000,000원 (2026년 7월 1일)

- 110.72㎡ (약 33.50평), 25층: 609,000,000원 (2026년 7월 4일)

현재 감정가는 571,000,000원입니다.

최근 거래된 동일 면적(84.98㎡)의 6층 시세가 515,000,000원임을 고려할 때, 본건 20층 고층의 경우 시세 상승 여력이 있습니다.

현재 시세 및 층수 프리미엄을 감안하면, 550,000,000원 ~ 600,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

단, 중복사건 및 유동화물건 등의 특이사항으로 인한 잠재적 리스크를 고려하여, 신중한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 600,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.