나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3264 [2] 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동에 소재하는 부산지하철1호선(초량역) 서측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철1호선[초량역]이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층[105동] 건물 내 2개호로서
[사용승인일: 2020.02.27]

·외 벽: 외장석재 마감 등
·내 벽: 콘크리트 노출 등 마감
·창 호: 강화유리창 마감

이용상태

기호(1),(2) 공히 근린생활시설이며 현황'공실'임.

설비내역

위생설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향하는 경사지대 내 부정형의 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 10~12미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(정비기반시설)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2017-03-22)(초량1-3 도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

1.`105동`은 별개의 독립된 동(棟)이 아니고, 아파트 103동 지하층 상가를 칭함
2. 본건 호실은 공부상 `지하층`이나, 현황은 도로와 수평으로 연결되어 외관상 `1층`으로 보임
3. 현재 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경3264 (2)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층비107호

용도: 근린상가

감정가: 14억 3,300만 원

토지면적: 25.21㎡ (약 7.62평)

토지지분: 25.2052㎡ (약 7.62평)

건물면적: 100.48㎡ (약 30.39평)

건물지분: 100.485㎡ (약 30.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2020년 2월 27일

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 초량동, 부산지하철 1호선 초량역 서측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 본건 부근은 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

교통: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철 1호선 초량역이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

도로: 북측, 서측, 남측으로는 노폭 약 10~12미터 내외의 도로, 동측으로는 노폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도로(정비기반시설), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경남여자중학교), 초량1-3 도시환경정비구역, 부산항 도심 일원 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2022-04-19 접수, 금 3,278,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 부산은행 근저당권 이하의 모든 권리(압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권에 대한 정보는 없으며, 별도로 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

특수물건 정보: 본건은 유동화물건이며 공동담보로 진행 중입니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 및 업무시설, 상가 등이 혼재된 복합 상업 지역에 위치하고 있습니다.

주요 용도는 근린생활시설로, 주변의 주거 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

건물은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성이 매우 우수합니다. 부산지하철 1호선 초량역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

주변에 생활 편의시설 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기에 편리한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

동 표기 관련: '105동'이 별개의 독립된 동이 아닌, 아파트 103동의 지하층 상가를 지칭한다는 점은 혼란을 야기할 수 있습니다. 이는 등기부상 표기와 실제 건물 구조 간의 차이로, 향후 활용 및 관리에 있어 특별한 주의가 필요합니다.

공부상 지하층 vs 현황 1층: 공부상에는 '지하층'으로 등록되어 있으나, 실제로는 도로와 수평으로 연결되어 외관상 '1층'처럼 보이는 점은 접근성 측면에서 유리할 수 있으나, 공부와의 차이에 따른 행정적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현재 공실 상태: 본 건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실을 해소하고 안정적인 임대 수익을 확보하기 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요합니다.

복잡한 권리 관계: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있어 경매 진행 과정이나 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 제한: 일부 용도 지역 및 구역 지정으로 인해 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (예: 학교 환경 보호 구역, 도시환경정비구역 등)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 초량역 초역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 배후 수요 측면에서 상당한 강점을 가지고 있습니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다.

하지만 '105동' 표기 오류, 공부상 지하층이나 현황 1층처럼 보이는 점, 현재 공실 상태, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점 등은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 건은 입지적 강점을 바탕으로 공실 문제를 해결하고, 특이사항에 대한 면밀한 검토를 통해 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 역세권 입지: 부산지하철 1호선 초량역이 매우 인접해 있어 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

풍부한 배후 수요: 주변에 대규모 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 상업시설로서의 잠재력이 높습니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

현황 1층 같은 지하층: 공부상 지하이나 외관상 1층처럼 보이는 점은 고객의 접근성을 높여 줄 수 있는 이점으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 14억 3,300만 원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 공실 상태로 인한 임대 수익 공백, '105동' 표기 오류 및 공부상 지하층이나 현황 1층으로 보이는 점 등 특이사항을 감안하여 가치를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

유동화 및 공동담보 물건이라는 특성상 권리 관계를 철저히 분석하고, 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 상가의 최근 실거래가, 임대료 시세, 공실률, 동일 건물 내 유사 면적 상가의 낙찰가율 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 보이나, 본 건의 개별적인 특성과 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.