나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [14] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (14)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 10층1003호

용도: 오피스텔

감정가: 139,000,000원

토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

건물면적: 32.40㎡ (약 9.80평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

건축년도: 2003년 4월 18일 사용승인 (2019년 리모델링 추정)

해당 층수: 10층 중 10층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 교통이 매우 편리한 입지입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 동부산신용협동조합의 근저당(을7)입니다.

경매를 통해 근저당(을7), 주택임차권(을8) 등 등기부채권 총액 971,000,000원 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 김지혜 씨는 보증금 131,000,000원에 차임은 없으며, 2020년 4월 20일 전입, 2020년 4월 6일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 5월 7일입니다.

조사된 바에 따르면 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 교통 요충지이자 행정, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

연산역을 중심으로 형성된 상권은 '생활 밀착형' 성격이 강하며, 부산 시청 및 법원 등 주요 행정기관이 밀집해 있어 직장인 유동인구가 많은 편입니다.

다양한 근린생활시설, 식당, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권의 기능이 촘촘하게 구성되어 있습니다.

최근 황령3터널 개통 등 교통망 개선 사업으로 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

인근에 연일시장과 같은 상가 건물형 시장이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 '라이크이즈iz' 오피스텔 외 다수의 오피스텔이 존재하며, 비슷한 규모의 주거 상품에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1, 3호선 연산역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 연제초등학교가 인근에 소재하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

* 편의시설: GS더프레시 부산연산점 등 생필품 구매시설 및 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔이 밀집한 업무 및 주거 복합 지역으로, 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2003년 사용승인된 건물로, 2019년 리모델링이 추정되지만, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 이용 상태 확인 필요: 감정평가서 상 이해관계인 부재로 인해 실제 이용 상태를 경매 진행 시 확인해야 하는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계를 더욱 면밀히 확인하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 상권 양극화 가능성: 부산 전체 상권의 양극화 추세 속에서, 연산동 내에서도 핵심 역세권과 주변 주거 지역 간의 격차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요충지인 연산역 역세권에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주거 및 업무 기능이 복합된 지역 특성상 오피스텔로서의 안정적인 수요가 기대됩니다.

다만, 2003년 준공된 건물이라는 점과 중복사건, 공동담보 등 권리 관계의 복잡성, 그리고 실제 이용 상태를 직접 확인해야 하는 점은 주의가 필요합니다.

2019년 리모델링 추정은 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 건물 노후화에 대한 검토는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 교통의 요지: 연산역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 시청, 법원 등 행정기관 밀집 지역과 주거 지역의 특성이 결합되어 직장인 및 지역 거주민을 대상으로 하는 안정적인 오피스텔 임대 수요가 예상됩니다.

* 개발 호재: 황령3터널 개통 등 교통망 개선 사업으로 인한 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 거래 활성도: 동일 주소지에 위치한 유사 연식의 건물('대가비스빌')에서 다수의 거래 사례가 확인되어, 시장 내 수요가 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다.

건물 면적 32.40㎡ (약 9.80평) 기준입니다.

최근 인근의 비교적 신축(2018년 입주)인 '연산역이즈(도시형)' 오피스텔 20평형이 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

동일 주소지 '대가비스빌'(2003년 준공)은 17평~23평형대에서 246건의 실거래가 있었습니다.

본 건은 2003년 준공된 오피스텔로, 건물 노후도 및 중복사건/공동담보 등의 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 조사된 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 139,000,000원 내외에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 현장 확인 시 내부 상태 및 실제 이용 상황에 따라 입찰가 조정을 검토해야 합니다.

* 인근 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 단, 지역사회 내에서 경로당 이전 등으로 인한 갈등 사례가 있었으나, 이는 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.