나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [9] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (9)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 6층603호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31, 6층603호)

건물명: 라이크 이즈 이즈

용도: 오피스텔

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO (동부산신용협동조합으로 추정)

사용승인일: 2003년 4월 18일

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 (총 65호)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 연제초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 1, 3호선 환승역인 ‘연산역’이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

현재까지 확인된 정보상 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 동부산신용협동조합의 근저당권 (을7, 840,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을7)

* 주택임차권 (홍인지, 을8, 75,000,000원) - 대항력 없음으로 낙찰자 인수 부담 없음.

* 임의경매개시결정 등기 (갑7)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 본건 권리분석상 매각으로 인해 인수되는 권리사항은 없습니다. (물건명세서 상 지상권 개요 등은 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 홍인지 (홍 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(확정일자): 2020년 11월 23일 (전입일자 2020년 12월 04일)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주택임차권으로 등기된 홍인지 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 경매 절차 진행 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연제구 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 다양한 업무시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

연산역이라는 트리플 역세권(1, 3호선)에 인접하여 유동인구가 많고, 이는 오피스텔의 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(20-30㎡ 내외)의 오피스텔은 현재 90,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 매매되고 있습니다.

해당 건물(라이크 이즈 이즈) 또는 인근 오피스텔의 임대 시세는 보증금 500만원~1,000만원, 월세 50만원~70만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: 연제초등학교가 북측에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 연산역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 행정/문화시설: 부산시청, 연제구청 등이 인접하여 관련 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 임차인이 현재 거주 중이라면, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 대항력 없는 임차인으로 인수 부담은 없습니다.)

* 건물 노후화: 2003년 준공된 건물로, 2019년 추정 리모델링 외 추가적인 유지보수 및 관리 상태에 따라 향후 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등으로 묶여 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 여건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 연산역 역세권이라는 장점은 투자가치 상승의 중요한 요인입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리사항이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 건물 노후화 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 주요 교통 요지인 연산역 역세권에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 권리상의 문제는 없습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 소형 오피스텔로 실수요자뿐만 아니라 임대 수익을 노리는 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

* 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 감정가가 96,000,000원으로, 주변 시세 대비 저평가된 경우 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 96,000,000원에서 시작합니다.

주변 유사 오피스텔의 매매 시세가 90,000,000원에서 120,000,000원 수준임을 고려할 때, 현재 감정가는 시세 대비 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 75,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액이 0원입니다.

따라서, 본건의 현 시세 및 주변 경쟁 물건 가격, 그리고 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 시세와 경매 물건의 특징을 감안할 때, 90,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최적의 입찰가는 경매 당일의 참여 경쟁률 및 감정가 대비 낙찰률 등을 최종적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.