나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [11] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (11)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 7층704호

용도: 오피스텔

감정가: 144,000,000원

토지면적: 8.27㎡ (약 2.5평)

토지지분: 8.2688㎡ (약 2.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.02㎡ (약 10.3평)

건물지분: 34.02㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 기재된 바 없음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (동부산신용협동조합, 2020-03-25 접수, 840,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을7 근저당권 (동부산신용협동조합, 2020-03-25)

* 을8 주택임차권 (조가연, 2020-03-25 접수, 126,000,000원)

* 갑7 임의경매 (동부산신용협동조합, 2025-04-28)

* 갑8 강제경매 (조가연, 2025-05-08)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 바 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-06

* 확정일자: 2022-03-30

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2024-05-13.

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

4. 상권분석

* 주요 상권 특징: 본건은 부산 연제구 연산동 지역으로, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 연산역과 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 중심 상권에 속합니다.

* 인근 주요 시설: 연제초등학교, 연산역 (부산 도시철도 1, 3호선 환승역), 각종 금융기관, 병원, 상업 시설 등이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 연산역을 중심으로 형성된 상업 지구 내에 위치하여 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 교육시설: 인근에 연제초등학교가 위치하고 있으며, 기타 교육 시설 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 녹지/휴식공간: 주변 녹지 및 휴식 공간에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 역세권 중심 상업 지역의 특성상 도심 내 소규모 공원이나 산책로 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 상세한 내용은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행되거나, 여러 부동산이 공동으로 담보 설정된 경우 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 본건도 중복사건, 공동담보로 기재되어 있습니다.

* 채권 총액 규모: 총 채권액(966,000,000원)이 감정가(144,000,000원)를 크게 초과합니다. 이는 경매 후에도 채권이 전부 변제되지 않아 추가적인 법적 절차가 발생하거나, 낙찰가가 예상보다 낮을 경우 채권자와의 관계에서 유의할 점이 발생할 수 있습니다.

* 이용상태 불확실성: 감정평가서 상 '이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함'으로 기재되어 있어, 현장 조사 시점에 건물의 실제 사용 현황 및 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차 관련: 임차인 조 은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 전입일자 및 확정일자, 배당 신고일 등을 종합적으로 고려하여 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 사전에 파악해야 합니다. (임차인이 배당받지 못할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치하여 뛰어난 교통과 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다.

하지만 총 채권액이 감정가를 상회하고, 건물 이용 상태에 대한 확인이 필요한 점, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 존재합니다.

입지적 장점을 바탕으로 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치는 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 도시철도 1, 3호선 환승역인 연산역 도보 이용 가능한 초역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 배후 수요: 주변이 주거 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 오피스텔의 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 편리한 생활 환경: 각종 금융기관, 병원, 상업 시설 등 생활 편의시설이 풍부하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 리모델링 가능성: 2003년 사용승인된 건물이므로, 최근 리모델링 추정(2019년)이 되었으나, 향후 추가 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 144,000,000원

* 토지/건물면적: 8.27㎡/34.02㎡ (약 2.5평/10.3평)

* 추정 시세 분석: 본건과 유사한 부산 연제구 연산동 지역 오피스텔의 현재 시세를 조사한 결과, 30-40㎡ 면적대의 경우 ㎡당 약 450만원 ~ 550만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 환산 시 본건(34.02㎡)의 시장 가치는 약 153,000,000원 ~ 187,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 경매 물건의 감정가(144,000,000원)는 현재 시장 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 채권 총액 규모와 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

* 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 140,000,000원 내외로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 주변 시세 비교, 법원 기일 변경 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

* 주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 직접적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.